발전 가능성과 전망 : 고양시의 성장배경은 일산신도시가 서울에 집중된 인구를 분산, 해소시키고 베드타운으로서의 기능을 하고 있는 것과 맥을 같이 한다. 이에 따라 고양시에는 이미 많은 아파트 단지들이 들어선 상태로 일산신도시를 중심으로 탄현, 중산, 교하, 행신, 화정지구 등의 대단위 구역이 들어서 있다. 그 이외의 지역은 거의 농림지역이거나 그린벨트로 묶여 있어 전원주택지등를 찾기는 쉽지 않으나, 이런 이유로 도시와 잘 보존된 자연이 조화를 이룬 전원도시의 모습을 하고 있어 가격대가 만만치 않다.

정발산 주변에는 신도시와 인접하면서 주변의 생활편의시설을 이용할 수 있는 편리한 교통시설의 연계로 도심지내의 전원주택지를 이루고 있는 곳이 많다. 일산 신도시 중앙에 위치한 195천평의 정발산 공원과 314천평에 달하는 호수공원을 중심녹지축으로하여 조성된 녹지공간은 Green New Town의 상징으로서 투자의 안정성, 효율성,장래성,쾌적한 환경이 보장된 교통이 편리한 전원도시임

고양시 일대에는 북쪽에 가까운 지리적 특성으로 인하여 군사보호시설지역이 많았다. 그것이 얼마 전까지 지역 발전을 저해하는 요소였으나, 지속적인 신도시 개발과 함께 신공항고속도로와 도시순환고속도로, 외곽순환고속도로 등의 연계성까지 갖추게 되면 교통이 편리한 최적의 전원도시로 면모를 갖추게 될 것이다.

한편 대화동 주변에는 농수산물센터, 종합경기장, 종합병원, 대형 백화점 등이 계속 신축중이고 도로의 발달과 더불어 다양한 여가생활도 즐길 수 있다. 그리고 고양시는 김포공항,인천 신공항 그리고 서울과 인접하여 국제회의를 유치할 수 있는 입지조건하에 한국 종합전시장을 건설하고 장차 국제외교 도시로 성장하게 될 것으로 예상되며, 지역의 60% 이상이 그린벨트로 개발가능지역이 적은 편이며 대지의 지가는 비싸고 물건도 귀한 편이다.

발전 가능성과 전망 : 파주시는 한반도의 허리부분에 해당하는 지역으로 목포와 신의주를 연결하는 국도 1호선(통일로)과 서울과 신의주를 잇는 경의선 철도가 한복판을 지나고 있는 남북교통의 요충지이다. 지세는 광주산맥의 지맥인 감악산(높이 675m)을 비롯한 명산들이 동부산간지역에 분포하며 함경남도 마식령에서 발원한 임진강이 서남쪽으로 254km를 달려 한강과 합류한 후 황해로 흘러들어 가고 있어 조선시대에는 새로운 도읍지로 거론될 만큼 명당으로 알려진 곳이다.

97년에 김포∼일산을 잇는 다리가 연결되면서 서울로 이르는 시간이 상당히 단축되었는데 문산에서 동쪽으로 연천군 전곡으로 이어지는 37번 국도, 임진각에서 일산을 지나 서울로 이어지는 자유로 등도 주요도로이다. 이로 인하여 파주시는 일산의 배후도시로 성장하고 있다.

한편 교하면 문발리에는 40여 만평 규모의 출판문화단지가 들어서고 있으며 출판관련시설 뿐만 아니라 각종 문화기능 및 인구 유입이 늘어나는 파급효과를 가지고 있어 이 지역은 명실상부한 지식산업의 메카로 떠오르게 될 전망이다. 또한 170만평 규모로 각종, 문화, 위락, 주거시설, 공원묘역으로 이루어진 통일동산 조성이 완료될 경우 수도권에서 가장 각광받는 전원형 도시를 형성하게 될 것으로 전망된다.

그밖에 교하택지개발지구와 운정신도시 금촌 제2지구의 본격적인 개발 등, 호재가 적지 않은 편이다. 파주시에는 미개발 유망 전원주택지가 산재해 있고 특히 관리지역이 많아 실수요자들의 발길을 모은다. 한때 통일에 대한 기대심리가 높아지면서 땅값이 서서히 올랐다. 하지만 파주는 서울에 인접해 있으면서도 그동안 군사보호구역으로 묶여 있어 개발이 늦었던 반면 보존이 잘 이루어져 앞으로 장점으로 크게 부각될 수 있을것이다.

또한 파주의 역할은 단순히 서울, 수도권의 기능을 일부 분산한다는 의미를 넘어 21세기를 대비한 국가의 전략적 의미에서도 중요한 지역이다. 서울의 배후를 이루고 있으면서도 북한과 접해 있어 통일에 대비해 각종 기능과기반시설을 강화할 수 있는 입지조건을 갖추고 있기 때문이다. 게다가 도시화가 가속화되는 추세라 일부에서는 개발이 완공되는 수년 안에 인구 50만을 넘는 도시로서 성장할 것으로 전망하기도 한다. 또한 늘어나는 수도권의 북부지역 휴양인구를 수용할만한 장소가 없다는 점에서 또 다른 역할이 기대되는데 통일동산, 맥금리 온천, 공릉종합관광단지, 임진각 등이 수도권에서 각광받는 쉼터로 전망된다.

경기도 고양시 일산권은 일산신도시를 끼고 있어 신도시의 생활편의 시설과 문화시설을 그대로 이용할 수 있다. 지하철 일산선을 비롯해 경의선이 지나는 곳으로 서울로 출퇴근이 용이한 것도 장점 이다. 여기에다 특수목적고인 외국어고와 과학고가 들어서 교육환경이 뛰어나다.

경기도 파주시일대는 교하·운정지구 등 대규모 택지개발이 이뤄지는 곳이다. 토지공사나 주택공사가 체계적인 계획 아래 대규모로 개발하 는 만큼 교통·교육시설 등이 풍부하게 들어선다. 경의선 복선전철화와 버스노선 확충으로 서울로의 진출·입이 편리하고 주거환경도 쾌적하다는 장점도 지니고 있다. 특히 파주 금촌지구에는 첫 입주시기인 2004년 하반기 초·중·고교 7개교가 신설될 예정이어서 교육여건도 양호해질 전망이다.

▶경의선 복원 - 경의선의 총 연장은 서울-개성-평양-신의주에 이르는 486km 구간이며, 고양시와 파주시 지역을 관통하여 이지역에 절대적 영향을 주고있어 경의선 정상운행에 따른 고양시와 파주시지역의 부동산투자 환경의 변화에 관심이 모아지고 있다.
남북한을 잇는 교통로 단절로 남한은 그동안 사실상 삼면이 바다인 섬이었다. 그러나 경의선이 복원됨에 따라 대륙과 연계된 철도망을 구축할 수 있어 비로소 반도의 기능을 회복할 수 있게 됐다. 전문가들은 남북 철도·도로망이 연결될 경우 한반도가 명실상부한 동북아시아의 물류 핵심기지로 부상할 것으로 전망된다.
경의선은 남쪽과 북측에 건설되는 개성공단을 직접 연결시킨다. 양쪽간 인적.물적 교류에 결정적인 계기가 마련되는 셈이다. 나아가 한반도에서 중국 러시아를 거쳐 유럽까지 잇는 이른바 "철의 실크로드"가 구축됨에 따라 이에 따른 경제적인 효과에 대한 기대도 커지고 있다. 경의선 남북간 연결은 그 상징성이나 남북관계 전반에 미칠 파급효과 측면에서 역사적인 사건으로 받아들여진다. ▶경의선 복선전철화 - 경기도 고양시(일산) 파주시등 수도권 서북부 지역의 중추적 교통기반시설인 경의선 복선전철(48.6km)은 오는 2008년 완공예정이다. 현 지하철 3호선보다 서울진입이 훨씬 편리해진다.

최근 기획부동산으로 인한 피해사례를 보면 해당 토지 관련 서류를 꼼꼼히 검토해보지 않아서 생기는 경우가 많다. 서류를 그저 땅이 안전하다는 증빙자료로만 생각하고 지목, 용도지역이 기획부동산이 제시하는 용도로 개발이 가능한지, 권리관계에 문제는 없는지 등을 자세히 살펴보지 않아서다.

그러나 피해자만 탓할 일은 아니다. 관련 서류를 꼼꼼히 살피는 것 자체가 일반인에게 쉬운 일이 아니기 때문이다. 그렇다면 관련 서류를 어떻게 살펴야 할까? 토지이용계획확인서, 지적도, 임야도, 토지대장, 토지등기부등본 등 관련 서류 보는 지침은 아래와 같다.

첫째, 제일 먼저 확인하게 되는 토지이용계획확인서는 해당 토지의 용도지역 및 행위제한에 관한 내용이 기재되어 있는 서류로 누구나 열람 가능하다. 예를 들어 전원주택부지를 매입한다면 반드시 이 서류를 통해 주택신축이 가능한 땅인지에 대한 여부를 확인해보아야 한다.

확인내용은 국토의계획및이용에 관한 법률상의 용도로, 주택을 신축할 수 있는 땅은 계획관리지역(舊 준농림지역)이거나 잡종지 등이어야 한다. 해당 토지에 대한 개발계획 수립에 관한 내용도 기재되어 있으므로 반드시 확인해 본다. 내용을 자세히 살펴보면 <국토이용>부분에서 자연환경보전구역에 체크되어 있으면 주택신축 등에 많은 제한이 따른다. <도시계획>에서 개발제한구역에 체크되어 있으면 그린벨트이기 때문에 주의를 요한다는 얘기다.

<군사시설>란에 군사시설보호구역으로 체크되어 있으면 군부대 민원상담실에서 건축가능여부를 확인해야 하고, <농지>란에서는 농업진흥구역과 농업보호구역 여부를 확인해볼 수 있는데 이 난에 체크돼 있지 않아야 주택신축 등이 가능하다. 또한 <산림>란을 통해 보전임지 여부를 확인 가능하며, 이 난에 체크돼 있으면 주택신축에 제한이 따른다.

둘째, 토지대장은 고유번호 및 토지의 소재지, 지번, 축척 등이 기재되어 있는 서류다. 토지의 표시사항란에 지목과 면적이 기재되어 있고 소유권란을 통해서는 소유권의 변동사항을 확인할 수 있다. 만약 소유권란에 소유권 변동이 심하다면 일단 땅의 권리관계에 대해 의심해볼 필요가 있다.

셋째, 지적도는 구입하고자 하는 토지의 모양과 인접 도로상황 등을 파악할 수 있는 서류다. 토지의 지번과 지적도 상단의 지번이 일치하는지, 현황도로가 지적도상의 도로와 일치하는지, 토지의 경계와 지적도의 경계가 일치하는지 지적도를 통해 반드시 확인해야 한다.

넷째, 임야도는 매입하려는 토지가 임야(산)일 경우 지적도 대신 발급받아 보는 서류다. 임야도에는 땅의 소재지, 지번, 지목, 경계, 축척 등이 기재돼 있다. 임야도를 보면 땅의 모양이나 경계표시, 도로형태 등을 확인할 수 있다. 일반적으로 땅의 모양은 사각형태가 가장 좋으며 주변에 반드시 도로가 지나야 한다. 또한 등고선을 꼭 확인해 경사도가 심한 지역은 피하는 것이 좋다.

마지막으로 토지등기부등본으로 사람으로 치자면 주민등록증과 같은 서류다. 등기번호란, 표제부(아파트 등 집합건물의 경우 표제부가 2개임), 갑구, 을구 등 4부분으로 구성되어 있다. 이 공부에는 중요한 정보가 들어있다. 근저당, 가압류, 가처분 등 각종 물권사항이 표기되어 있기 때문에 매입하게 전에 반드시 발급받아 확인해 보아야 한다.

새로운 등기부등본에는 효력이 없는 과거의 권리관계가 기재되어 있지 않으므로 이를 확인하기 위해서는 舊 등기부등본을 열람해야 한다. 또한소유권이 이전되더라도 前소유자란에는 붉은 선으로 말소되지 않으며, 말소하는 경우에는 해당 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한한다.

▒ 토지거래허가구역 지정 현황 (지역, 기간, 사유)

• 인천시,김포시,고양시,파주시, 03.5.20~08.5.19, 신도시 개발 관련 투기 우려
• 대전시,아산시,천안시,공주시,연기군 논산시,금산군,청주시,청원군,보은군 옥천군, 03.2.17~08.2.16, 신행정수도 이전 관련 투기우려
• 서울시 뉴타운지역(성북구 외4개구 11개동), 02.11.20~07.11.19, 강북 재개발에 따른 투기 우려
• 서울시.인천시.의정부시 등 24개시 및 4개군, 02.11.20~04.11.30, 지난해 수도권 토지가격 급등 및 투기우려.주5일제 시행 예정 등에 따른 전원주택지등 투기 우려
• 아산시 및 천안시 18동 2읍 13리, 02.10.2 ~05.4.7, 아산신도시 배후지역 및 천안신시가지의 거래과열등 투기우려
• 고양시 대화동,법곳동, 02.4.22 ~07.4.21, 관광문화숙박단지 및 국제전시장건립
• 아산시 및 천안시 4동 11리, 02.4.8 ~05.4.8, 아산신도시 개발예정지역
• 수도권 및 광역권 개발제한구역, 01.11.25~03.11.30, 개발제한구역 해제에 투기우려
• 성남시 및 용인시14동 2리, 01.12.1 ~03.11.30, 판교 택지개발 예정지구 지정
• 고흥군, 01.2.4 ~04.2.3, 우주센타 건설지역
• 충주시 연수동 일원, 00.12.20~03.11.30, 충주 온천레저타운 조성 관련지역
• 사천시 용덕면 덕곡리, 00.12.26~03.12.31, 사천리 청사 건립
• 무안군 일로읍 삼향면, 99.4.3 ~04.4.2, 전라남도 도청 이전지역(남악신도시)

※ 거래허가구역 면적기준은
▲ 주거지역 180㎡(54평)
▲ 상업지역 200㎡(60평)
▲ 공업지역 660㎡(200평)
▲ 녹지지역 200㎡(60평)
▲ 농지 1,000㎡(302평)
▲ 임야 2,000㎡(605평)이다.

자기주거용 주택용지(대지) 구입의 경우 1가구1주택자에 한해서만 매입할 수 있다. 직장이전 등의 불가피한 사정이 있는 경우 예외를 인정하고있다.

투자목적의 토지매입이 많은 임야와 농지를 매입하기 위해서는 산림개발계획서나 농업계획서를 제출해야 한다. 농지는 농지법에 따른 농지취득자격증명도 제출해야 한다.농지취득자격을 받기 위해서는 1년에 45일 이상의 경작을 할 수 있어야 하고 일정 규모 이상의 영농기구를 구입해야 한다.농지는 과거 거주지가 경작거리(20㎞) 이내여야 매매가 가능하지만 현재는 이런 규제가 없어져 누구나 매입이 가능하다. 반면 임야는 6개월 이상 해당 시군이나 인근 시군에 거주해야 매입자격이 주어진다. 또 개발계획 수립 2년 이내에 개발행위에 착수해야 한다.

이밖에 관계법령에 의해 지정된 지역ㆍ지구ㆍ구역 등 지정목적에 적합한사업이나 지역주민을 위한 복지ㆍ편익시설 등을 설치하는 경우 토지거래를허가하도록 돼 있다.만약 특정목적으로 토지거래허가구역 내에서 토지를 매입하고도 당초 목적대로 이용하지 않을 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 어기게 돼 과태료가 부과된다.

• 공공기관에 의한 택지 분양, 안정적이나 선택폭 좁아
  전원주택은 사업주체에 초점을 맞추어 공공기관, 민간 개발업체, 단독형 개발로 분류할 수 있습니다. 농업기반공사, 토지개발공사, 지자체 등 공공기관의 개발방식으로는 택지개발지구와 문화마을, 한계농지정비지구가 그 예입니다. 이 중 택지개발지구는 도시형으로 일반적으로 비싼 택지분양 가격이나 건축비 등으로 수요가 한정적입니다. 택지개발지구 형태를 갖춘 문화마을과 한계농지정비지구는 현지인을 우선으로 하여 순위별 저가 분양을 하기 때문에 경쟁률이 치열해서 외지인이 현실적으로 접근하기 어려운 편입니다.
  
  따라서 대부분 전원주택단지 개발은 민간개발업체가 주류를 이루고 있습니다. 비도시권 지역 내 20가구 이상을 개발, 공동주택 분양방식 또는 택지개발지구 형태인 대지조성사업으로 부대시설이나 편의시설을 갖춰 수요자에게 공급합니다. 상대적으로 분양가격이 높을 수 있는데, 대부분 민간개발업체가 80% 이상을 차지하고 있습니다. 한편 사업채산성과 토지이용개발제한 등으로 인해 20가구 미만 중소규모의 단지 시장도 형성되어 있습니다.
  
  전원주택단지 개발에 있어 지난 97년 이전은 농지 100%, 임야는 30% 이상 주택이 건축됐을 때, 재산권과 소유권이 보장되었습니다. 그러나 근래에는 관련법규가 완화되어 농지나 임야에서 단지개발 완료시 개별 필지마다 개인들이 전원주택 짓기가 한결 수월해 졌습니다.
  
• 단독형, 관련 법규 잘 따져봐야
  단지형과 대별되는 방법이 단독개발 방식입니다. 농가를 구입해서 개·보수하거나, 농지나 임야를 구입해 전용허가 또는 형질변경을 직접 받아 개발하는 형태입니다. 구입비용을 절감하고 개인의 기호와 여건에 맞는 전원주택을 마련할 수 있다는 장점은 있으나, 단독개발은 관련법규나 부지선정에 어려움이 많아 시간과 노력이 요구됩니다.
  
  단지형이든 단독형 개발이던 간에 유의할 점은 수도권지역은 수도권정비계획법에 따라 과밀억제권역·자연보전권역·성장관리권역으로 지정돼 있어 사전에 조사가 필요합니다. 팔당 상수원의 수질 보전에 따른 수변구역 확대로 남한강은 충주댐, 북한강은 의암댐까지 규제가 따릅니다. 또한 상수원 특별대책지역에는 강수계 1㎞까지, 이외에는 500m까지 토지개발과 건축제한이 있는데, 대상이 되는 지역만도 3개도 8개 시·군, 42개 읍면지역에 이릅니다. 이밖에 농지법, 산림법, 건축법 등은 토지용도와 다르게 별도의 법률 적용을 받기 때문에 주의할 사항입니다.