부동산은행은 수익성부동산 투자상담및 컨설팅, 일산신도시지역 오피스텔,상가 연천군 고양시 파주시지역 토지,전원주택을 전문으로 하는 지역중심,물건전문화로 항상 최선을 다 하겠습니다.

무주택 서민들의 주택이용방법에 있어서 전세 및 월세계약시의 위법, 부당계약을 방지하여 무주택 전(월) 세입자들의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정된 특별법인 "주택임대차 보호법"에 의거 보호 받을 수 있습니다.

• 적용대상 : 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차 경우
  － 사무실, 점포, 공장, 창고 등 비주거용 건물제외
  － 임대차라함은 등기하지 않은 전세계약 및 월세계약을 포함.
  ※ 건물의 일부(50%미만)가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주거용 부분의 면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 관하여 적용됨.
• 대항요건 : 세입자가 임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록 전입신고를 마친 그 다음날부터 보호됨.
• 임대차 계약의 승계 : 임대차 기간중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도 임대차 계약은 주택의 양수인에게 승계됨
• 임대차 계약기간 : 2년
  － 기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다
  － 계약기간 만료일에 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 세입자는 비워줄 의무가 있음.
  － 임대차가 종료한 경우에도 세입자가 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.
• 임대료 인상 한도 : 년 5%이내
  － 임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.
  － 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있는 후 1년이내는 다시 인상 할 수 없다.
• 우선 변제권
  － 후순위 담보권자나 일반 채권자에 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 제도
  － 요건 : 임대차 계약후 실제 입주하고, 주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자(공증인 사무소 또는 등기소) 날인
  ※ 유의사항 : 계약전 등기상 근저당권 설정유무 필히 확인
• 계약의 갱신
  － 임대인은 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 계약기간 만료일 6개월~1개월전까지 통보해야 하고 임차인은 계약기간 만료일 1개월전까지 통보해야 한다.
  － 계약의 갱신 없이 계약기간이 지난 경우에는 당초의 계약이 그대로 갱신된 것으로 본다. 단, 이 경우에 임차인도 임대인에게 3개월의 기간을 주고 해지통고 할 수 있다.

부동산도 선진화 됨에 따라 선진국에서 운영중인 선진제도가 도입되고 있다. 이렇듯 부동산과 관련하여 새로운 모습이 속속 등장하면서 부동산이 기존의 주먹구구식이 이닌 하나의 산업으로 등장하고 있다. 이러한 흐름 속에서 부동산 거래와 관련하여 새롭게 등장한 것이“에스크로우 제도”이다.

현재 시행중인 하나은행의 부동산매매보호 시스템을 살펴보면 중개업소가 은행에 에스크로를 의뢰하면 거래당사자인 매도인과 매수인이 은행과 에스크로우 계약을 체결하며, 은행은 보험사와 관련 계약에 대한 보험을 가입하는 구조이다.

부동산매매보호시스템에 새로 등장한 에스크로란 거래자 외 은행처럼 공신력있는 기관이 부동산거래에 참여하여, 거래가 종료될 때까지 부동산거래와 관련된 계약금 등의 거래금액과 서류일체를 계약조건이 종료될때까지 보관, 대행하는 것으로 부동산 거래 사고시 거래금액 보장받을 수 있도록 하는 서비스이다.

지금까지 부동산 거래는 중개사와 거래당사자간의 신뢰를 바탕으로 체결되는 것이 보통이었다. 하지만 어느 일방의 잘못이나 실수로 큰 피해를 입을 수 있다. 우리나라에서는 매수자가 계약금과 중도금을 지불했다고 하더라도, 잔금을 지불하지 않는 상태에서 아무런 등기절차도 이루어지지 않아, 매수자는 그 동안에 매우 불확실한 상태에 처하게 될 수 있다.

또한 거래금액이 적게는 수 천만원에서 몇 백원억에 이르는 등 금액이 크다 보니 거래사고가 발생하면 회복하기 힘든 피해를 입게 된다. 만약 악의의 매도자가 고의로 계약의 진행을 지연시키거나, 이중계약을 할 수도 있으며, 잠적할 수도 있다. 이럴 경우 대응할 수 있는 조치들도 사후적 대처일 뿐이다. 그렇기 때문에 공신력 있고, 매매당사자와 관련이 없는 제 3자적 입장에서 거래대금 양도와, 소유권 이전을 대행해 줄 기관이 필요성이 커지고 있다.

■ 에스크로우를 설정하면 무엇이 좋을까?

에스크로우를 설정함으로써, 매수자는 자신이 알지 못했던 하자나, 부담이 추가로 발생하는 것을 방지할 수 있다. 가령 매도자가 세금을 체납하여 대상 부동산에 가압류된 상태에 있다면, 에스크로우 기관이 매수자가 예치한 금액의 이용하여 세금부채를 청산하고 남은 잔액을 매도자에게 지급하며, 매수자에게는 소유권을 이전한다. 또한 계약서 명시된 취소 조건이 발생하지 않는 한 에스크로우 기관은 ‘에스크로우 지시서’에 따라 업무를 수행한다. 가격 상승등을 이유로 일방이 중간에 거래 취소 의사를 변경하더라도, 에스크로우 기관이 등기절차나, 대금지급등 계약관련 절차를 이행하기 때문에 계약을 이행하지 않는 것을 방지 할 수 있다.

■ 중개업의 새로운 경향

에스크로우제도가 도입되면, 소비자들은 부동산중개업소를 단 한번만 방문해도 원스톱으로 계약금 및 중도금 지급시까지 대출신청, 보험청약, 권원조사, 등기신청 등 부동산 종합서비스를 이용할 수 있어, 거래와 관련하여 소요되는 시간을 줄일 수 있다. 중개업소도 단순히 부동산을 소개하는 것뿐만 아니라, 관련 금융 및 법적인 것까지도 소개하는 등 범위가 넓어 진다. 이 제도가 정착되면 거래 금액 전액을 보장받을 수 있어 부동산거래의 안정성과 신뢰성이 구축될 계기가 될 것이며, 에스크로우 계정을 통해 입출금이 관리돼 거래시장의 투명화와 이중계약 방지에도 큰 효과를 나타낼 것이다.

하지만, 에스크로우 설정을 하면 거래비용이 추가되는 것도 소비자들에게는 큰 부담이 된다. 하나은행의 경우, 매매금액이 ▲1억원이면 45만원, ▲2억원이면 60만원, ▲5억원이면 ▲100만원 10억원이면 160만원의 수수료가 필요하다. 그리고, 세금 등의 이유로 이중계약서가 관행화되어 있는 상황에서 이용료까지 지불하면서 실거래가가 노출되는 에스크로우제도를 소비자들이 얼마나 이용하겠는냐 고민도 있다.