오피스텔이란?

오피스텔은 주거와 사무가 하나로 통합된 개념의 건축물 입니다. 오피스텔(officetel)이란 용어는 office 와 hotel의 합성어인 것만을 보아도 어떤 형태의 건물이라는 것이 연상되는 것만으로도 그 구조를 알 수 있다. 오피스텔이라는 주거 형태가 생겨난 것은 재택 근무, 프리랜서 등의 직업이 나타나면서 업무와 주거의 경계가 불분명해진 새로운 형태의 부동산개발 상품이요구되었기 때문이다.

국내에서는 1985년 고려개발(주)이 서울 마포구에 오피스텔로 지은 성지빌딩을 분양한 것이 효시로, 이 후 수요가 급격히 늘어 일반 건축업자는 물론, 주택공사도 오피스텔 건설에 나서고 있다. 오피스텔은 개인 주의적, 도시적인 생활 패턴을 가지고 있는 현대인들을 타겟으로 기획된 부동산 상품이라고 볼 수 있다. 오피스텔은 개인적, 기능적인 측면을 강조하여 설계된 새로운 도시건물의 한 장르의 건축 형태다.

또한 오피스텔은 개인적인 프라이버시를 강조하는 요즘의 트랜드에 맞는 주거 공간 이다. 오피스텔의 전용 면적은 아파트에 비하여 적은 50% 수준에서 결정되기 때문에 실제 사용하고자 하는 면적의 2배 가까운 면적을 계약해야 하는 부담이 되기는 하나 매력있는 상품인것만은 틀림없다. 최근에는 전용율이 80%에 가까운 오피스텔 들이 생겨나고 있기는 하지만 그렇다고 반드시 좋은 것만은 아니다. 전용 면적이 지나치게 높으면 주차장 등 부대 시설이 빈약하게 되므로 전용 면적이 넓다고 해서 무조건 좋은 것은 아님을 수요자는 반드시 알아야 한다.

고양시(일산신도시) 오피스텔의 특징

현재로서는 고양시 일산지역의 정발산역 인근 장항동 일대에 오피스텔이 밀집해 있는 상황으로 분당의 백궁,정자지구가 주상복합 공급의 중심에 있다면 고양시 일산구 장항동 일대는 오피스텔 분양 각축지라고 해도 과언이 아니다.
올해 고양시 일산구 백석동 일대에 현대밀라트1,2, 동문굿모닝힐, 밀레니엄 리젠시 등이 입주예정이고, 2004년까지 약 2만여세대가 입주대기하고 있어서 과잉공급에 대한 지적도 많다. 고양시 덕양구 화정지역 역시 한화오벨리스크 분양이 성공을 거두면서 서울로의 접근이 용이한 이점을 강점으로 오피스텔 공급이 점차 증가하고 있는 상황이다.
서울지역의 오피스텔이 업무용 수요가 많은 반면 고양시 일산지역에는 주거용 수요가 우세하다. 장항동, 백석동 지역은 인근에 고양지원과 사법연수원등 법조타운이 들어서면서 오피스텔 수요가 급증한데다, 호수공원이 있어 쾌적한 환경을 자랑하며 롯데백화점, 까르푸, E마트 등의 쇼핑센타가 들어서 있고, 일산구청도 위치해 있어 편리한 시설환경을 제공하고 있기도 하다.

• 일산선 지하철,통일로,자유로,외곽순환도로등 기간도로의 접근의 매우 용이함
• 일산은 호수공원,정발산,행주산성,서오릉등 주변경관이 수려하고 쾌적한 전원도시임
• 일산은 롯데백화점,뉴코아,월마트,농수산물 유통센타등 대형편의시설이 밀집하여 있음
• 일산병원,백병원,암센타,일산불교병원등 의료시설과 복지회관이 완벽한 주거지역임
• 각종 체육시설과 운동을 할 수 있는 곳이 매우 많아서 주민 여가활용에 뛰어난 지역임

오피스텔은 분명 유망상품

저금리와 지속적인 경기저점의 주식값 하락등 마땅한 투자처가 없는 지금의 상황하에서 볼때 오피스텔은 투자상품으로 인기를 끌기에 충분한 필요 충분 조건을 가지고 있다. 게다가 벤처 기업이 정책적으로 육성되고 있는 지금 벤처기업의 임대수요가 폭발하고 있어 이들의 수요를 만족 시켜 줄 매우 유망한 부동산 투자 상품으로 주목 받고 있다. 벤처 기업은 비교적 소수의 구성원들이 많은 양의 업무를 처리하는 경우가 보통이므로 단순한 공간 보다는 생활하기에 불편함이 없는 공간을 요구하는 경우가 많기 때문이다.강남구 등 벤처 밀집 지역에 오피스텔이 많이 생겨나고 있는 것도 이러한 이유 때문이라고 생각하면 된다.

오피스텔은 투자 위험성이 적은 부동산 상품

오피스텔은 주거와 업무를 겸용하는 다용도 주거 환경이므로 환금성이나 회전율이 타 부동산 상품에 비하여 월등하게 뛰어나다. 오피스텔 주변 환경이 크게 바뀌어도 오피스텔은 용도가 다양하므로 공실의 위험이 적을 뿐아니라 가격 변동폭이 적고 회전률이 빠르다는 장점이 있다. 예를 들어 시공 당시에는 업무 지역이었던 곳이 이후에 주거 지역으로 바뀌더라도 오피스텔은 업무와 주거를 겸용하는 공간이므로 별다른 지장이 없다.시행자나 시공자 입장에서도 개발 방향을 잡기가 용이하고 투자자 입장에서는 투자의 결정이 용이하게 된다.

향후 오피스텔 시장의 주요 이슈는 고급화와 테마화

최근의 오피스텔들은 첨단 경비 시스템, 인터넷 전용선 등을 갖추며 고급화되어 가는 경향이 있다. 이는 소비자들의 취향이 고급화 되어간다는 것 뿐만 아니라 중저가 주거 형태로서 원룸이 등장한 것과도 관련이 있다고 할 수 있다. 새로운 주거 형태로서의 원룸의 등장은 보다 차별화, 고급화된 오피스텔이 요구되는 하나의 이유가 되고 있으며 차별화되고 특화된 오피스텔은 인기를 얻을 수 밖에 없다.

테마화된 오피스텔도 앞으로 오피스텔 시장에서 중요한 변수로 작용할 것으로 보인다. 오피스텔의 주 사용자 층은 젊은 연령층, 전문직 종사자가 많은데 이들은 정체성 있는 테마형 오피스텔에 관심을 가지게 될 것이기 때문이다. 예를 들어 IT 벤처인을 테마로 하는 오피스텔에 입주하면 벤처인이라는 정체성을 대외적으로 인정 받을 수 있고 유사 업종간 정보 교류도 가능하게 된다. 부동산 상품도 앞으로는 수요층을 세분화 시키고, 그에 따른 적절한 부동산 상품을 개발하는 마케팅 전략을 수립하지 않으면 성공을 기대하기 어려운데 앞으로 이런 컨셉을 가진 오피스텔의 등장이 괄목할 것으로 보인다.

타운 형태의 오피스텔도 점차 많이 등장할 것

앞으로의 오피스텔은 앞에서도 언급한 고급화 테마화 복합화다. 오피스텔은 아파트에 비하여 도심지에 자리잡는 경우가 많고 주거 용도로 개발되는 오피스텔들도 한적한 교외에 자리잡는 경우도 있다. 이럴 경우에는 주변환경과 생활편의시설이 중요하게 생각되어지는 데 이런 편의시설을 한곳에서 모두 해결되어질 수 있는 단지형오피스텔이 많이 등장하게 될 것이다.

타운형 오피스텔은 주변에 상가 등 편의 시설을 두루 갖추게 되어 이러한 문제점을 해소할 수 있을 뿐만 아니라 중앙 난방 등을 활용한 효율적인 관리로 관리비를 인하할 수 있는 장점이 있다. 또한 단지의 대형화와 복합화 테마화는 주변의 시선을 모아 임대 수요가 폭발하며 생활의 편리성과 이용가치의 효율성 때문에 투자가치가 상승하게 되는 요인을 두루 갖추고 있어 많은 수요와 공급이 따를 것으로 보인다.

오피스텔 투자 10계명?

1. 첫째, 입지여건은 기본 = 역세권은 임차수요 확보에 가장 중요한 요소로 작용한다. 주거용이든 업무용이든 투자형 오피스텔의 경우 역세권과 비역세권의 차이는 입주 후에 수요창출과 수익성에서 엄청나게 다른 결과를 가져오며, 가능하면 조금 비싸더라도 유동인구가 많은 역세권이 좋다.
2. 둘째, 시설내 기본제공 품목을 살펴라 = 풀 퍼니시드 시스템이라 하여 주거에 필요한 기본시설(주방기구.세탁기.냉장고.에어컨 등)을 완벽히 갖추어 제공하는 경우가 많다. 그러나 모델하우스내에 전시품목이라는 명칭이 붙어있는 시설은 기본 제공품목이 아니라는 점을 명심하고 눈앞에 전시되어 있는데로 믿어서는 안된다. 월세수요자는 생활수준은 하이클라스이면서 짧은기간에 이동하는 경향이 높으므로 입주시에 드는 생활가구 부담을 줄여주면 월 임대료를 더 받을 수 있다. 주거용 오피스텔이라면 임차인이 필요한 생활가구나 기구등이 기본적으로 제공되는 것이 임대료를 높게 받을 수 있다.
3. 셋째, 소형평형이 유리 = 오피스텔은 전세 수요가 아파트보다 적은 게 단점이나 독신직장인이나 학생 수요가 많은 곳에서는 은행 금리 이상의 투자수익을 거둘 수 있다. 큰 평형은 실거주자 외에 찾는 사람이 없는 반면 소형 평형은 입지만 괜찮으면 수요가 많다. 또한 환금성도 유리하다.
4. 넷째, 꾸준한 관리가 관건 = 투자 상품은 어느 정도 수익성이 확보되더라도 꾸준한 관리를 통해 건물 수명을 늘리고 임대를 보장해주는 시스템이 중요하다. 상품만 팔고 시설.임대관리를 소홀히 할 경우 소형 주거시설은 쉽사리 슬럼화해 갈수록 임대수익이 나빠지기 때문이다.
5. 다섯째, 관리비도 따져봐야 한다. = 관리비는 임대를 놓는데 많은 영향을 미친다. 관리비의 대부분을 차지하는 냉난방방식은 일반적으로 개별 냉난방이 관리비 절감하기가 쉬운편이다. 다만, 개별냉방은 중앙난방보다 효율이 확실히 높으나, 난방의 경우 거주비중이 높은 건물일 경우에는 중앙난방만큼의 온도를 유지하는 개별난방은 비용이 더 드는 경우가 많다. 개별난방이므로 개인적 취향에 따라 아껴쓰면 비용을 줄일 수 있으므로 비용이 절약되는 것으로 알려져 있다.
6. 여섯째, 회전율이 짧은 곳을 골라라 = 회전율은 세입자가 나가고 난 후 재임대까지의 소요시간을 말한다. 재임대 소요기간은 짧아야 좋다. 위치와 지역성에 따라 임대인 우위인가, 임차인 우위인가 분별하여야 한다.
7. 일곱째, 편의시설과 부대시설을 따져라. = 비즈니스 지원실, 휘트니스센터, 레스토랑, 세탁장, 빨래건조장 등의 편의시설이나 부대시설의 정도에 따라 임대수요가 떨어지고 상품성이 낮아지는 경우가 많다. 임차인 생활편의를 위해 제공되는 편의시설과 부대시설은 입주자의 수준과 임대료 수준에 많은 영향을 미친다.
8. 여덟째, 분양가가 싼 층을 선택하라 = 요즘엔 오피스텔도 층별로 분양가격이 차등적용된다. 임대목적으로 분양받는 수요자라면 분양가가 싼 층을 고르는게 유리하다. 층별에 따른 임대가격은 차이가 별로 없기 때문이다.
9. 아홉째, 지역내 경쟁성을 예측하라. = 수요층은 한정되어 있는데 공급이 몰린다면 수요공급의 원칙대로 수익률이 나빠질 것은 기정사실이다. 아무리 좋은 시설도 시간이 흐를수록 감가상각이 이루어지고 새로운 시설에 밀려나는 것이 월세상품의 특징이다. 세력권내에 개발여지가 많은 지역이라면 막연한 핑크빛 매입은 금물이다.
10. 열번째, 눈높이를 맞추어라 = 오피스텔을 세컨드하우스로 구입하려는 사람이 아니라면 임차를 받아 입주할 수요자의 눈높이를 생각해라.. 주임차인을 20~30대로 예측한다면 40~50대 취향의 인테리어를 선호할리는 만무하지 않는가. 내맘에 들기보다 남에 맘에 드는 객관성을 잃지 말아야 한다.

오피스텔 주거용 판단기준 내용

국세청은 재정경제부가 주거용 오피스텔을 주택으로 보고 양도세를 부과하라는 유권해석을 내린 데 따른 후속 조치로 "주거용 오피스텔의 주택 판정 지침"을 마련했다. 주거용 오피스텔을 주택으로 판정하는 과정에서 세무 공무원의 자의적인 판단을 줄이기 위함이다.

※ 주택 판정 지침

• 오피스텔에 주민등록이 돼 있으면 주택으로 판정하기로 했다. 단순히 업무용으로 오피스텔을 사용하는 사람들은 주민등록을 옮기지 않기 때문이다.
• 미성년 자녀와 함께 거주하는 오피스텔도 주택으로 보기로 했다. 자녀들과 함께 생활하는 오피스텔을 업무용으로 볼 수 없다는 판단 때문이다. 이를 위해 국세청은 초.중.고교에서 보낸 취학 통지서나 학적부상 주소 등을 근거로 미성년 자녀가 거주하고 있는지를 가릴 방침이다.
• 전기, 전화료 등 공과금 영수증도 판단 기준으로 삼기로 했다. 같은 면적의 일반 사무실에서 내는 공과금 수준과 비교하기 위한 것이다.
• 구독하는 신문,잡지 종류도 점검 기준이 된다. 구독하는 신문,잡지 종류가 사업자등록증에 표시된 업종과 별다른 관계가 없으면 실제 기능을 주거용으로 볼 수 있기 때문이다.
• 그외 오피스텔 소유자의 은행계좌,의료보험 기록으로 실제거주 여부를 판정할 계획이다.

오피스텔 양도시 양도세 부과 및 기타 세금

국세청은 이들 지침을 적용해 오피스텔의 주택 여부를 종합적으로 판단한 뒤 양도세를 부과할 방침이다. 따라서 일반 주택을 보유한 사람이 주택으로 판정 난 주거용 오피스텔을 추가로 갖고 있다면 "1가구 2주택자"로 분류돼 어느 집을 먼저 팔든지 양도세를 부담해야 한다. 다만 주거용 오피스텔 한 채만을 3년 이상 주거용으로 사용한 뒤 판다면 "1가구 1주택자"로 간주돼 양도세를 물지 않아도 된다.

기존 주택을 보유한 가운데 오피스텔을 주거용으로 사용해 1가구 2,3주택이 돼도 세금이 중과세되지 않는다. 종합토지세만 합산과세될 뿐 재산세, 양도소득세, 취.등록세 등은 개별 물건단위로 매겨지는 것이다.또한 오피스텔 1채, 아파트 1가구 등을 보유한 상황에서 오피스텔을 양도할 때는 과거와 다를 바가 없다. 본래 오피스텔은 업무시설로 분류돼 양도세 과세대상이다. 단, 주택을 먼저 양도하는 상황에서는 오피스텔을 주거용으로 인정되면 1가구 2주택으로 분류, 주택에 대해 양도세가 과세된다.

원룸(오피스텔)이란 이런것이다...

1. 원룸의 정의 = 침실, 주방, 화장실을 기본으로 거실, 베란다가 하나의 독립된 공간 안에 전부 모여 있거나 부분적으로 분리되어 있는 주거형태를 말합니다.

2. 원룸의 필요성 = 대가족의 해체 그리고 통근 또는 통학의 편리성을 위해 방 하나를 쓰는 수요가 대폭 늘었으며 젊은 남녀의 결혼전 동거형태도 늘면서 원룸의 수요는 꾸준하기만 합니다. 이러한 수요가 요구하는 방의 형태는 하숙이나 방하나가 아닌 독립된 공간이 보장된 원룸입니다. 또한 오래된 다가구나 단독주택의 원룸보다는 독립성이 더 강하고 상대적으로 신축이 많은 빌라형 원룸이나 오피스텔을 더 요구하고 있습니다.

3. 원룸의 종류 (건물 외관에 따른 분류)

3-1.빌라형 원룸 = 통상적인 의미의 원룸으로 외관은 빌라와 유사합니다. 법적으로는 대부분 다가구나 다세대 주택이 됩니다. 간혹 층별로 한두세대밖에 되지 않는 다가구주택이나 다세대로 등기를 낸 후 불법구조변경으로 건물자체를 전부 원룸으로 바꾸는 경우가 있으며 상업지역인 경우 오피스텔(업무시설)로 허가를 낸 후 실질적으론 주택인 원룸으로 만들기도 합니다.
장점 : 가격대비 성능을 고려한 가장 합리적인 선택입니다.
단점 : 특별한 단점은 없습니다.
관리비 : 3-5만원(수도세가 포함된 경우가 많음)
방상태 : 지은지 3-4년 내외의 외관상 빌라인 원룸 건물
옵션 : 씽크대, 신발장 정도며 에어컨, 가스렌지, 옷장이 있는 경우도 있음, 사실 옵션은 지역별로 차이가 있습니다.
유의사항 : 값이 비슷하다면 베란다가 있고 분리형 주방을 갖춘 원룸이 좋습니다.

3-2. 오피스텔 = 사무실겸용의 개념이며 저층오피스텔(5층 이하)은 대부분 원룸으로 보시면 됩니다. 건축법상 오피스텔은 베란다를 만들 수 없으며 복층구조의 상당수는 불법개조입니다. 근래 주거형태를 강조한 아파텔 역시 오피스텔입니다.
장점 : 1-2명이 살기엔 가장 편한 환경과 시설을 제공합니다.
단점 : 높은 월세에다가 악명 높은 오피스텔 관리비를 생각해보셔야합니다. 대체적으로 오피스텔 내부는 겨울에 춥고 건조합니다.
관리비 : 원룸크기인 15평 전후의 오피스텔인 경우 평균 15만원이상의 관리비가 나옵니다.평당 관리비를 1-2만으로 보시는 것이 맞습니다.
방상태 : 역시 제일 좋습니다.
옵션 : 요샌 풀옵션이 추세입니다.(에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스렌지,붙박이장등등)
유의사항 : 월세와 관리비 부담 때문에 세입자가 자주 바뀌는 곳 입니다. 자신의 경제적 능력을 충분히 감안해서 구하셔야합니다.

3-3. 개조형 원룸 = 원래는 상가였으나 리모델링하여 원룸으로 개조한 경우입니다. 여관을 개조하거나 사무실을 개조한 경우가 많습니다.
장점 : 약간 낮은 가격으로 빌라원룸과 비슷한 방을 구할 수 있습니다.
단점 : 부실한 개조가 많아 주변 환경과 내부마감이 허술한 편입니다.
관리비 : 원룸 빌라와 비슷
방상태 : 제대로 리모델링이 되지 않은 경우엔 특히 방음에 문제점이 있으며 중앙난방이나 개별 개량기가 없는 경우가 많으니 주의해야 합니다.
옵션 : 빌라원룸과 비슷합니다.
유의사항 : 난방, 전기, 수도가 개별 계산이 아니어서 불리한 경우가 있습니다. 아무래도 어수선하고 방음을 잘 살피셔야합니다.

3-4. 다가구 원룸 = 단독주택이나 다가구주택에 원룸이 한두개 있는 경우입니다. 개조를 해서 화장실을 만든 경우도 많습니다.
장점 : 저렴한 가격
단점 : 아무래도 오래된 주택이 많다 보니 환경이나 편의성이 떨어집니다. 반지하나 옥탑인 경우도 많습니다. 전기. 수도 계량기가 하나인 경우가 많습니다. 공과금 정산에 대해 정확하게 합의하고 계약해야합니다.
관리비 : 통상 별도의 관리비는 없습니다.
방상태 : 지은지 10년 이상된 건물이라 잘 관리된 경우를 제외하곤 부실합니다.
옵션 : 씽크대 정도
유의사항 : 오래된 일반주택은 겨울에 춥고 햇빛 안 들면 곰팡이 핍니다. 특히 반지하는 거의 곰팡이 핀다고 보시면 됩니다. 오래된 집은 계약하기전에 더 꼼꼼하게 살피셔야합니다. 물은 잘 나오는지, 변기나 하수도의 물은 잘 내려가는지, 방범장치는 잘되어 있는지 살펴보고 수리여부를 계약서에 명시하셔야합니다.

4. 원룸(오피스텔)의 종류 (방 내부 구조에 따른 분류)

4-1. 오픈형 원룸 = 화장실을 제외한 모든 공간이 일체형으로 된 원룸입니다. 흔한 형태이긴 하지만 가장 불편한 원룸입니다. 특히 주방이 일체형이라 음식을 많이 하는 경우엔 음식냄새에 따른 불편이 있습니다. 게다가 별도의 베란다 공간이 없으니 빨래 건조에도 불편합니다. 화장실에 세탁기를 놓아야 하니 불편하기도 합니다.

4-2. 베란다 분리 원룸 = 베란다가 별도로 있는 원룸입니다. 대부분 세탁기를 놓을 수 있게 별도로 수도를 달았으며 오픈형 원룸과 더불어 흔한 형태입니다.

4-3. 주방 분리 원룸 = 출입문을 열면 주방이 있고 다시 침실 문이 있는 형태입니다. 특히 다가구 원룸에 많이 있는 형태입니다.

4-4. 주방과 베란다 일체 원룸 = 별도의 베란다가 있지만 그 공간에 주방도 같이 있는 원룸입니다. 아무래도 주방 사용이 불편하기는 하지만 베란다 공간이 좁아지기는 하지만 오픈형과 베란다 분리 원룸의 단점이 보완됩니다.

4-5. 완전 분리형 원룸 = 베란다와 주방이 분리된 원룸입니다. 주방을 먼저 거쳐 침실을 들어가는 형태가 많아 이중 방음이 되어 비교적 방음에 유리합니다. 신축 빌라형 원룸이라도 오픈형인 경우 바로 있는 현관출입문을 통해 방안의 소음이 계단에서 들리고 계단에서 생기는 생활소음이 방안에서 들리는데 이를 피할 수 있습니다.

4-6. 투룸형 원룸 = 거실겸 주방과 침실이 분리된 형태의 원룸입니다. 여기에 베란다까지 갖춘 경우 이상적인 원룸이 됩니다. 2인 이상이 거주하거나 부부나 연인이 많이 찾는 형태입니다. 짐이 많은 분도 많이 찾습니다.

5. 좋은 원룸(오피스텔)을 구하는 17개의 요령

5-1. 보기보다 많이 싼 원룸은 피해라 = 보기보다 싼 원룸은 분명 문제가 있는 원룸이다. 급한 마음에 싸다고 덜컥 계약해버리면 나중에 골탕을 먹는다. 문제가 있는 방은 계약기간 중에 다른 세입자를 구해서 빠져 나가기도 힘들다. 싼 만큼 다른 대가를 치루어야한다.

5-2. 반지하, 옥탑, 1층은 더욱 꼼꼼하게 살피고 가급적 피해라 = 반지하(약간 반지하도 포함)는 가급적 피해야한다. 반지하의 불편함을 살아 본 분들은 안다. 나중에 방 빼기도 어렵다. 1층도 불편하다. 오래된 주택가의 1층은 방범창이 있더라도 좀도둑들의 표적이다. 방범창의 쇠창살은 쇠톱으로 몇분이면 잘려나간다. 여성분은 특히 2층 이상을 구해라. 옥탑은 피해라. 옥탑은 상당수가 불법 건축물이라 도시가스가 아니다. 기름보일러는 겨울에 불편한 것은 둘째 치고 기름값이 엄청나다. 사방이 열려 있으니 여름엔 열라 덥다 겨울엔 졸라 춥다.

5-3. 월세 계약은 1년으로 해라 = 전세가 아닌 이상 2년으로 계약해 놓으면 나중에 여러모로 불편하다. 중개업자나 집주인이 2년을 말하더라도 필히 1년으로 계약해야 한다. 싸게 해줄테니 2년으로 해라, 임대차는 무조건 2년 계약이다, 라는 집주인의 말에 넘어가지 말아라.

5-4. 도배와 장판은 꼭 집고 넘어가라 = 특히 제 값 다주고 들어가는 월세방은 꼭 도배를 요구해라. 집주인이 도배를 해주거나 약간의 가격조정을 해줄 수 있다. 전세와 달리 월세는 도배가 기본이다. 계약금주고 계약서 쓰고 도배 이야기를 하면 집주인은 배짱으로 나간다. 계약금 주기 전에 이야기를 하고 계약서에 도배를 명시해라.

5-5. 각종 잡비에 관한 사항을 꼼꼼히 확인해라 = 전기세, 수도세, 관리비, 유선 수신료, 난방 방식 등을 꼭 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어 작성해라. 입주를 하기 전에 각종 잡비의 계산방법과 수금방식, 전세입자와의 요금 정산, 난방 방식등을 제대로 확인해야 차후 언짢은 일을 피할 수 있다. 특히 전세입자의 요금정산은 꼭 확인하고 확실히 해야한다.

5-6. 임대차 보호법의 자동갱신은 세입자에게 유리하다 = 계약만료전 최소 1개월전에 집주인에게 해지 통보를 안하면 자동갱신이다. 계약연장을 하기 싫다면 내용증명을 보내 확실하게 본인의 의사를 문서화해라. 의사표현을 아니하면 동일한 조건으로 자동갱신이지만 그 기간은 정하지 않는 갱신이다. 자동갱신 후에라도 세입자는 해지를 바로 통보할 수 있으며 집주인은 통보를 받은 3개월 후부터는 보증금 반환 의무를 져야한다. 계약 중간 해지와 달리 세입자가 중개수수료를 지급하는 관행도 없다.

5-7. 확실하게 집주인과 이야기를 해라 = 자동갱신이 집주인에게 법적으론 불리하지만 현실에선 그렇지 않다. 막무가내로 우기는 집주인에게 법이란 종이에 인쇄된 글자이다. 계약기간이 다 되어가면 재계약여부에 관해 확실하게 매듭을 지어라. 나갈거면 이야기해라 바로 보증금 돌려준다, 라고 만료시점에서 말하는 집주인중 실제로 그리 행하는 집주인은 그리 많지 않다. 자동갱신 되었으니 네가 빼라, 중개수수료 놓고 나가라, 지금은 돈이 없으니 다른 세입자가 올 때까지 좀 기다려 달라! 집주인은 대체적으로 능수능란하다.

5-8. 전철을 주로 이용한다면 월세를 더 주더라도 역세권에 입주해라 = 월세 싸다고 역세권과 멀거나 도보로 애매한 지역에 방을 얻으면 버스비나 택시비가 더 든다.

5-9. 많이 살펴보고 구하고 월세를 너무 아끼지는 말아라 = 많이 살펴보면 가격대비 더 좋은 방을 구한다. 동일한 가격대에서도 더 좋은 방이 분명히 있다. 그리고 무리하지 않는 선에서 비싼 방을 잡아라. 주택은 생활의 기본이다. 제대로 된 방에 들어가야 문제도 없고 나중에 빼기도 쉽다.

5-10. 주거용으론 오피스텔은 원룸보다 가격대비 성능이 떨어진다 = 사무실 겸용으로 쓸거라면 모를까 오피스텔은 가격대비 성능이 원룸보다 쳐진다. 요새 부쩍 많이 나오는 복층형도 사실 다락방 수준이다. 월세도 비싸지만 관리비도 원룸의 몇배이다. (집주인이나 부동산 사무실에서 말하던 금액보다 훨씬 많이 나온다) 물론 돈이 된다면 오피스텔을 마다할 이유는 없다.

5-11. 현재 살고 있는 집부터 해결해야 한다 = 현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 한다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야한다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 한다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야한다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치다. 게다가 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡는다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 많지 않다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 한다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 한다. 임대인의 정확한 답변을 들어야한다.

5-12. 계약금은 현재 집주인에게서 받아라 = 집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 한다. 받으면서 임대인에게 말해야 한다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 한다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비한다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야한다.

5-13. 계약하기 전 꼼꼼한 확인은 필수다 = 원룸은 낮에 봐야 한다. 유흥가 주변인 경우엔 밤에도 봐야한다. 간판 불빛이 방안에서 번쩍거리는 경우가 있다. 체크리스트를 작성하여 일일이 확인하면 더욱 좋다. 하자가 있는 부분은 꼭 임대인과 확인하고 그 내용을 계약서에 넣어야한다. 그래야 나중에 변상하라는 요구를 못한다. 또한 큰 가구가 있는 경우 원룸에 들어가는지를 고려해야 한다. 짐이 다 안들어간다고, 이사와서는 그냥 가버리리는 세입자도 보았다.

5-14. 임대인 즉 집주인과 이야기를 나누어봐라 = 계약하고 싶은 원룸이 있으면 집주인과 이야기를 몇 분이라도 나누어 보는 것이 좋다. 못된 집주인 만나면 사는 내내 짜증난다. 막무가내로 자기 이익 중심으로 자기 생각 중심으로 판단하고 행동 하는 인간이 의의로 많다.

5-15. 융자가 많은 집은 월세라도 피하는 것이 좋다 = 융자가 많아도 임대차보호법에 따른 대항력만 갖추고 있다면 사실 월세 보증금을 날릴 확률은 극히 적다. 하지만 융자가 많다는 것은 집주인이 돈이 없다는 말이다. 계약기간이 끝난 시점에 다른 세입자로 대체가 아니 되면 보증금 반환을 제때 못할 확률이 높다. 여유자금이 없다보니 보증금과 월세를 탄력적으로 조정도 못해서 다른 세입자 구하기도 조금은 어렵게 된다. 집주인이 바뀔 확률도 높다.

5-16. 전세로만 있는 원룸 건물은 피해라 = 월세는 없고 전세로만 있는 원룸 건물은 피해야 한다. 집주인이 돈이 없다는 이야기이다. 게다가 융자가 일부 있다면 이미 집주인은 집의 매도가 이상의 돈을 챙긴 상태이다. 설령 집주인은 버틴다 해도 나중에 방을 빼기가 어렵다. 이런 집의 전세금은 시세보다 싸기 때문에 유혹을 강하게 한다.

5-17. 부동산 초보이면 꼭 고수랑 동행을 해라 = 부동산 기초 지식은 인터넷 검색을 통해 얼마든지 습득한다. 하지만 실전 경험이 없다면 그 지식을 온전히 적용시키기는 어렵다. 방을 최종적으로 선택하거나 계약서 작성시에는 꼭 고수랑 동행을 하여 자문을 구하면서 최종선택과 계약서를 작성하는 것이 좋다. 초보가 보지 못했던 부분을 고수는 본다. 물론 부동산중개사무소를 통한다면 위험부담이 줄기는 하지만 수수료 챙기는 것을 최고의 목적으로 삼는 엉터리 부동산들이 분명 있으니 믿을만한 고수와의 동행이 기본이다.

6. 원룸(오피스텔) 임대 계약시 유의 사항

6-1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다 = 주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.

6-2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라 = 계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다. 또한 그 합의 사항은 구체적인 기한까지 적어서 특약사샇에 꼭 적어야한다.

6-3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다 = 직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 꽤나 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 부동산 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다.

6-4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다 = 사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.

6-5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라 = 문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.

6-6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라 = 의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다.

6-7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라 = 단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.

6-8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다 = 사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.

6-9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라 = 부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.

6-10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라 = 계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다.

7. 임대차 보호법을 중심으로 한 원룸(오피스텔) 임대 상식

7-1. 전입신고, 계약서상의 확정일자, 임대주택점유는 3가지 필수 요건이다 = 전입신고 즉 주소이전을 해야 주택임대차보호법 적용을 받는다. 본인의 이름으로 주소이전이 곤란하면 가족이라도 꼭 주소이전을 해야 한다. 확정일자란 임대차계약을 체결한 그 날짜의 현재에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 번호를 부여하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말하는데 전입신고와 실제거주를 한다면 확정일자는 전세권설정과 비슷한 효력을 가진다. 단, 3가지를 다 갖추고 있어야 대항력이 유지된다.

7-2. 임대인(집주인)이 바뀌어도 세입자(임차인)의 권리는 변함없다 = 과거 주인의 임대사항을 현재 주인이 승계하기 때문에 계약기간, 보증금에는 변동이 있을 수 없다. 간혹 현재 주인이 새로 계약서를 쓰자고 요구한다 해도 응해줄 의무도 필요도 전혀 없다.

7-3. 임대차 계약기간은 임차인에게 유리하다 = 전세든 월세든 임대계약기간은 2년이 기본이다. 단, 임차인은 2년 미만의 계약기간을 주장할 수 있지만 임대인은 임차인의 요구시 무조건 2년으로 해야 한다. 즉, 1년 계약으로 계약서를 작성했다 해도 1년 후 임차인은 2년으로 주장 할 수 있지만 임대인은 1년 후 보증금을 반환해야한다. 통상 전세는 2년으로 월세는 1년으로 하는 것이 임차인에게 유리하다.

7-4. 묵시적 갱신은 임차인에게 유리하다 = 임대인이나 임차인은 재계약거부의사를 계약기간 만료 최소 한달전에는 계약상대방에게 통보해야 묵시적갱신이 안된다. 묵시적갱신이 되었어도 임차인은 바로 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있지만 그 효력은 3개월뒤에 발생한다. 즉, 재계약없이 계약기간이 지났어도 임차인은 해지를 통보할 수 있으며 3개월 뒤엔 임대인은 보증금 반환의무를 지게 된다. 하지만 이런 경우 임대인은 다시 동일한 기간으로 계약이 자동연장 되었다고 주장을 하기도 하므로 임차인의 단호한 대처가 필요하다. 하지만 묵시적 연장이 된 후 임차인이 2년 재계약을 원한다면 임대인은 법적으로 2년 재계약임을 인정해야한다.

7-5. 전세권설정등기와 확정일자는 유사하다 = 전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는데 반하여, 확정일자는 주택임대차보호법에 의하여 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도입니다. 둘 다 임차인의 보증금을 보호라기 위한 법적 장치로 그 대항력은 대동소이 합니다. 구체적인 차이점은 다음과 같습니다.

첫째, 전세권설정후에는 이사나 주소이전을 자유롭게 할 수 있습니다. 확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 확정일자를 받는 이외에 전입신고 및 주택에 대한 점유(입주)를 하여야만 그 요건이 완성되는 것에 반해 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호 됩니다. 확정일자만 있는 경우에는 임차권등기를 한 후 이사나 주소이전을 해야만 합니다.

둘째, 비용과 편리성의 차이입니다. 확정일자는 저렴한 비용과 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속, 간편한 절차에 의해 받을 수 있으나 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며 그 절차의 복잡으로 법무사에 의뢰해야하고 비용이 많이 소요된다고 할 것입니다. 또한 전세기간 만료 후에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다. 집주인들은 조금은 자신들에게 불리하고 등기부등본이 지저분해지고 임차인이 말소를 아니 하고 이사를 가는 경우가 있어 대체적으론 전세권 설정을 거부하는 편입니다.

셋째, 전세권은 빠르게 경매를 진행 할 수 있습니다. 전세계약기간이 만료된 경우 에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않을 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임대차보증금반환청구소솔을 제기하여 승소 판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여, 전세권설정등기를 한 전세권자(세입자)는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권 실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결 절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다.

넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당 요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

다섯째, 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 땅의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 땅을 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우는 땅의 환가대금에서 우선 배당을 받을 수 없습니다. 단 아파트의 경우에는 저당권은 대지권을 건물의 종속된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물에 미친다는 민법규정이 있습니다.

전세권설정등기를 하지 않아도 되는 경우가 있습니다. 이미 선순위로 근저당설정이 많이 되어 있는 경우 돈 들여서 하실 이유가 없습니다. 일순위이거나 근저당이 있지만 적은 경우이고 집주인이 동의를 해주는 경우에는 전세권설정을 하시는 것이 최소한 나쁠 것은 없습니다. 허나 비슷한 대항력을 가진 확정일자가 있는데 돈 쓰면서 중복되는 조치를 굳이 할 필요는 없다고 봅니다.

7-6. 임차권등기명령을 활용하면 유리하다 = 보증금 반환은 아니 되었고 전세권설정은 안했지만 이사와 주소이전을 해야 하는 경우 임차권등기명령을 하시면 됩니다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택을 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 하시고 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 유지되어 경매시 배당신청하면 배당받을 수 있습니다.

법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의해 임차권등기명령 발령여부를 심리하고 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다. 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체 없이 재판시 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기관은 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다. 즉 임대인의 동의, 협조 등을 전혀 필요치 않습니다만 계약기간내이면 임대인의 동의가 필요합니다.

7-7. 차임증액은 1년후 5% 범위내에서만 가능하다 = 계약후 임대인은 1년이내에는 차임 증액을 요구할 수 없다. 또한 1년후의 증액도 약정한 차임의 5%를 초과할 수 없다. 즉, 천만원짜리 2년 계약 전세인 경우 집주인은 1년후 50만원까지는 보증금 인상을 요구 할 수는 있다. 하지만 통상 계약기간내에서 증액을 요구하는 집주인은 별로 없다.

7-8. 임대차보호법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 계약사항은 그 효력이 없다 = 예를 들면 임대차 보호법상 모든 임대 계약은 2년이다. 임차인이 계약기간 1년 계약서에 날인을 했어도 임차인은 2년을 주장할 수 있는 것이다. 하지만 임대인은 2년을 주장할 수 없다. 1년뒤에 임차인이 보증금을 10%로 증액해주기로 계약서를 썼다해도 이는 효력이 없다.

7-9. 월세인 경우 2달치를 밀리면 계약해지를 당할 수 있다 = 민법으론 임차인이 2기의 차임을 연체하면 임대인은 계약해지를 할 수 있다. 또한 임대차보호법상에선 2기의 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다고 명시되어있다. 즉, 월세를 밀렸다면 서로간 재계약에 관한 이야기가 없었다고 해도 임차인은 묵시적 갱신을 주장할 수 없다.

7-10. 주택임대차보호법의 적용범위를 알아야 한다 = 미등기 주택, 무허가 주택, 임대인이 주택으로 용도 변경한 상가나 창고 또는 공장도 주택임대차보호법의 적용을 받는다. 사실 이런 주택들은 차후 다른 세입자를 구하기가 어려우니 가급적 피하는 것이 좋다. 주택을 무상 또는 일시적으로 사용 하는 경우와 임대인이 아닌 임차인이 임의로 주택용으로 용도 변경한 주택이외의 건물은 그 적용대상이 아니다.

7-11. 보증금 증액 후엔 그 부분만 확정일자를 받는 것이 기본이다 = 임대보증금을 올려줄 경우에는 우선 등기부등본을 확인하여 추가 저당권이나 가압류등이 설정 여부를 확인해야합니다. 만약에 등기부등본에 새로 설정된 저당권이나 가압류 등이 설정되어 있을 경우 문제가 생겼을 경우 증액된 보증금을 반환 받지 못할 가능성이 있기 때문입니다. 전세를 살다가 올려 준 전세금에 대하여는 올려 준 날 이전에 이미 권리를 취득한 저당권자나 가압류, 가처분권자등에게 대항하지 못하기 때문이다. 이런 경우에는 권리분석후 문제가 있다고 판단되면 보증금 증액을 거부하거나 이사를 하거나 하셔야 합니다.

등기부등본 확인결과 특별한 문제가 없을 경우 보증금 증액계약서를 작성하고 확정일자를 받아 기존 계약서와 함께 보관해두거나 또는 증액계약서 대신에 기존계약서 뒷면에 증액내용을 기재하고 임대인, 임차인이 서명 날인해도 상관이 없습니다. 이때에도 뒷면에 확정일자를 받아두어야 합니다. 확정일자를 받아야만 받아둔 그 시점부터 증액된 금액부분에 대하여 우선변제권을 확보할 수 있는 것이며, 만약 증액된 금액에 대하여 확정일자를 다시 받아두지 않을 경우에는 우선변제권이 인정되지 않습니다.

8. 계약기간중간에 원룸(오피스텔)에서 나가는 경우

8-1. 주소이전을 하거나 짐을 전부 빼버리면 안됩니다 = 물론 집주인을 믿고 주소이전과 방을 비워주는 경우가 많기는 하지만 위험부담이 있습니다. 확정일자, 전입신고, 실질점유. 이 세가지는 보증금을 지키는 중요한 요소입니다. 새로운 세입자가 와서 보증금을 반환 받기 전까지는 절대 지키고 있어야합니다.

8-2. 집주인의 동의를 얻는다면 계약기간 중간에도 임차권등기가 가능합니다 = 계약기간이 만료된 경우에는 집주인의 동의 없이도 임차권등기가 가능합니다. 임차권등기를 하신다면 주소이전과 이사를 하셔도 안전합니다. 부득이 주소이전과 이사를 하셔야한다면 임차권등기를 추천합니다.

8-3. 계약기간중이라면 세입자가 능동적으로 나서야합니다 = 계약기간중이라면 임대인은 아쉬울 것 없습니다. 못된 임대인은 별로 신경 안씁니다. 세입자가 근처 전부 부동산을 돌며 방을 내놓으셔야하고 수수료도 넉넉히 주겠다고 하셔야합니다.

8-4. 이사를 했더라도 월세와 관리비를 지급해야합니다 = 살지도 않으면서 월세를 내려면 사실 억울하기까지 합니다. 허나 계약서에 날인을 한 이상 달리 방법이 없습니다. 임대인에게 사정을 하는 방법 외에는 말입니다.

8-5. 월세인 경우 집주인과 합의를 우선 시도 해봐야 합니다 = 계약중간에 나간다고 법적으로 무슨 위약금이 정해져 있는 것은 없습니다. 하지만 임대인과 합의가 된다면 계약중간에 위약금조로 한두달치 월세와 중개수수료를 지불하고 보증금 반환을 받는 경우가 있습니다. 어머님의 수술비에 보태야한다면서 집주인 앞에서 무릅 꿇고 울며 사정을 해서 계약기간중간에 보증금을 받아서 나가는 경우도 보았습니다.

8-6. 집을 비워도 집관리에는 신경을 쓰셔야합니다 = 임차인의 관리소홀로 인한 피해는 그 책임을 임차인에게 물을 수 있습니다. 가령 한겨울에 보일러를 꺼놓고 장시간 집을 비워서 보일러가 동파되었다면 우선 그 책임은 임차인에게 있습니다. 본인이 못 간다면 임대인에게라도 부탁해서 집관리를 하게 하여야합니다.

9. 안전한 전세 원룸(오피스텔)을 구하는 요령

9-1. 원룸은 전세가 많지 않으니 부지런히 알아봐야한다 = 원룸은 월세가 중심인 주택입니다. 원룸빌라의 경우 한 건물에 15-20개 정도의 원룸이 있는데 그 중 전세는 보통 5개가 넘지를 않습니다. 그나마도 좋은 방은 대부분 월세로 나가고 1층이나 단점이 있는 방이 전세로 나오게됩니다. 따라서 좋은 전세 원룸을 구하기 위해서는 발품을 더 많이 팔아야합니다.

9-2. 융자가 있고 전부 전세인 원룸은 무조건 피해라 = 융자가 많지는 않더라도 분명 있고 방이 전부 전세라면 무조건 피해야한다. 융자 이자는 꼬박꼬박 내야하고 받을 월세는 없고 전세기간은 끝나 전세금 반환하라고 세입자는 독촉이고 방은 안빠지고, 하면 집주인은 솔직히 집을 포기하고 싶어진다.

9-3. 융자와 보증금 총합계가 매매가의 70% 미만이라면 전세로도 안전하다 = 월세가 있더라도 평균적인 전세가로 원룸 전부를 전세 놓는다고 가정한 후 총전세금과 융자금을 합한 금액이 그 원룸건물 매매가의 70% 미만이라면 전세로도 안전하다. (주인세대가 있는 경우 그 방들 까지도 총전세금에 넣어야한다) 하지만 사실 이런 경우는 융자가 전혀 없는 원룸건물에나 가능하다.

9-4. 주변시세보다 싼 원룸 전세는 우선 의심을 해야 한다 = 융자가 많은 경우, 가압류나 압류가 있는 경우, 가등기가 되어 있는 경우에는 전세금이 싸게 나온다. 집주인과 부동산중개인은 합동으로 세입자를 안심시켜가며 계약을 할려고 노력한다. 집주인은 돈이 급해서 부동산은 수수료가 필요해서 긍적적인 이야기만하게 된다. 한번 나빠진 상황은 호전되기 보다는 더 나빠질 확률이 높다. 부동산 지식과 경험이 상당하지 않은 이상 등기부등본상의 부동산 권리관계가 정리 안된 원룸은 피하는 것이 기본이다.

10. 원룸(오피스텔)의 평수의 실체

전화로 원룸을 상담해오시면서 대부분은, 평수가 얼마죠, 라고 질문을 하십니다. 이 질문에 전 사실 당혹스럽습니다. 인터넷에 떠 있는 원룸과 오피스텔의 평수가 많이 과장되어 있기 때문에 제가 사실대로 평형(광고평수)이 아닌 실평수를 말씀드리면, 가격에 비해 좀 작네요, 라고 말씀하기 때문입니다. 관련분야에서 일하는 분이 아니라면 평수에 대한 구체적이고 사실적인 감각을 갖고 있는 사람은 거의 없습니다.

광고를 보면 15평 원룸이나 오피스텔이 흔합니다. 30평 아파트면 방3개에 거실까지 나오는데 원룸이 15평이면 이건 운동장입니다. 광고에 나온 원룸과 오피스텔의의 평수는 실제사용 면적이나 전용면적이 아닌 복도, 주차장, 공동 사용 공간이 포함된 게다가 과장까지 섞인 평수입니다. 아파트 같은 경우 실평수인 전용면적에 관한 규제가 있어 함부로 과장 광고를 하지 못하지만 빌라나 주택인 경우 사실 광고하는 사람 마음입니다. 30평형이라고 하면 아파트의 경우 전용면적이 70%는 나오니 실평수가 21평은 나오지만 빌라들은 50% 정도이니 전용면적이 15평 정도입니다.

방2개, 화장실, 거실겸 주방, 베란다를 갖춘 20평형 빌라의 전용면적은 대부분 10평입니다. 가로 세로가 12자(3.6m) 방이면 큰방입니다. 12자 방이면 딱 4평입니다. 화장실, 베란다, 주방공간 합쳐서 커봐야 2평입니다. 다시 말씀드려 실면적 6평이면 충분한 원룸공간이며 실면적 6평의 원룸이 사실 많지도 않습니다.