부동산은행은 수익성부동산 투자상담및 컨설팅, 일산신도시지역 오피스텔,상가 연천군 고양시 파주시지역 토지,전원주택을 전문으로 하는 지역중심,물건전문화로 항상 최선을 다 하겠습니다.

고양시 일산신도시는 전체인구중 30대가 전체의 25%를 차지하는 것만 보더라도 결혼을 하여 새생활을 꾸미거나 새로운 일에 도전하는 젊은이들의 꿈이 있는 "젊은 도시"라 할 수 있습니다.

일산 신도시는 경기도 북북에 위치한 수도권 신도시로 미래 통일한국의 중추적인 역할이 기대되는 곳입니다. 새로이 문을 연 인천 국제공항이 20분내에 도달할 수 있는 거리라 장차 국제 무역도시로 손색이 없는 곳이기도 합니다. 특히 서울 삼성동 종합전시장보다 8배 규모의 일산 국제 종합전시장이 들어서면 확 달라진 일산을 느낄 수 있을 것입니다.

고양시(일산)는 자연환경과 조화된 뛰어난 주거환경, 사통팔달 열려 있는 광역도로망, 문화예술이 살아 숨쉬고 , 도·농이 조화롭게 공존하는 국내 최고의 살기좋은 도시입니다. 김포·인천국제공항·자유로·통일로로 이어지는 지리적 잇점을 안고 최근 급진전되고 있는 남북교류를 통한 민족화해를 이끌어갈 통일 거점 도시로, 조만간 건립될 고양국제전시장을 발판으로 자타가 공인하는 명실 상부한 경기도 북부지역 중심도시로, 국제외교도시로 크게 부각되고 있습니다.

☆ 상암DMC - 최고의 수혜지역은 고양시
디지털 미디어 시티(DMC-Digital Media City)는 서울 상암지구에서 개발될 새로운 IT 및 미디어 산업 단지다. DMC는 디지털 미디어를 창출하고 이를 기업 활동 뿐만 아니라 개인과 지역 사회의 삶에 적용하는 산실의 역할을 하게 될 것이다. 또한 문화적 융합의 터전이자 21세기의 혁신 연구센터가 될 것이다.

서울은 세계에서 가장 인구, 자본, 기술이 밀집되고 경제성장속도가 빠른 동아시아 도시회랑의 지정학적 중심입니다. 그 속에서도 DMC가 들어설 이 지역이야말로 서울을 동아시아와 세계로 잇는 관문이며, 2천 5백만 인구가 일하고 사는 수도권의 지리적 중심입니다. 항공교통의 동아시아 허브, 인천 국제공항과는 고속도로 뿐 아니라 곧 건설될 고속전철로 30분안에 연결되며, 장차 북한, 만주, 시베리아를 경유해서 일본과 유럽을 이을 '철의 실크로드'가 이 지역을 경유합니다. 물론 도심지역과도 간선도로와 지하철망으로 직결됩니다. 이 땅은 한 때 서울의 변두리였습니다. 서울이 한창 거대도시로 자라날 시절 우리는 여기에 쓰레기를 버렸습니다. 그러나 버려졌던 이 땅은 이제 서울의 미래를 열어갈 '정보화 친환경 도시'로 새롭게 태어나고 있습니다.

상가건물 임대차보호법 상세

Ⅰ. 개 요
1. 상가건물임대차보호법이란 무엇인가 ? = 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 의원입법으로 제정, 2001.12.29. 공포되어 2002.11.1.부터 시행되는 법률입니다. 이 법률의 핵심은 일정요건을 갖춘 임차인에게 다음과 같은 권리를 부여한데 있습니다.

1. 임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장
2. 대항력 발생 : 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장
3. 우선변제권 보장 : 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하여 경매.공매시 후순위 채권자보다 우선 변제
4. 임대료 인상상한선 설정 : 연 12%의 범위내 인상 가능

2. 이 법의 효력발생 시기는 언제부터인가 ? = 이 법은 2002.11.1.부터 효력을 발생합니다. 다만, 법시행일인 2002.11.1. 현재 존속중인 임대차에 대하여는 법적요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나, 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002.11.1.이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.

Ⅱ. 보호대상
1. 모든 상가용 건물에 적용되나 ? = 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당되며 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다.
2. 모든 상가건물임차인은 이 법의 보호를 받을 수 있는가 ? = 상가건물임차인 중에서 보증금이 일정금액이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받습니다.
3. 보호대상 보증금액은 ? = 보호대상 금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가 규모를 고려하여 시행령에서 구체적으로 정하고 있으며, 환산보증금이 아래에 해당하는 상가건물의 임차인은 이 법의 적용을 받습니다.

※ 환산보증금 = 보증금 + 월세환산액(월세 × 100, 월세를 연 12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산)
※ 임차료에 부가세를 포함할 경우 예를 들어 서울에서 보증금 1억4000만원, 월세 100만원에 상가를 임차했을 경우 환산보증금은 1억4000만원+(100만원+10만원)X100으로 2억5000만원이 돼 보호를 받을 수 있는 임차보증금 한도인 2억4000만원을 초과, 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 없게 된다.(최근 법무부 유권해석)

4. 상가 권리금도 보호를 받을 수 있는가 ? = 아닙니다. 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 것으로 이 법과 무관합니다. 다만, 권리금과 시설비를 상당부분 회수할 수 있도록 임대차를 5년간 존속토록 보장하고 있다.
5. 보호대상 보증금액은 어떻게 계산하나 ? = 보호대상 보증금액은 보증금과 월세환산액(연 12%의 금리를 적용해 보증금으로 환산한 액수)를 더한 금액입니다. 월세를 보증금으로 환산할 때는 100을 곱하면 됩니다.
※ 예시 : 보증금 1,000만원에 월세 100만원으로 상가를 임차한 경우
보호대상보증금 = 1,000만원(보증금) ＋ 100만원(월세) × 100 = 1억1,000만원

Ⅲ. 권 리
◇ 계약갱신요구권
1. 이 법 시행일 이전 계약한 경우에도 임차인은 5년간 임대차 기간이 보장되는가? = 보장되지 않습니다. 계약갱신요구권은 2002.11.1.이후 임대차 계약을 한 경우에 적용됩니다. 예) 2002.10.25. 1년계약 체결 ⇒ 2003.10.25. 새로 체결된 계약부터 5년간 임대차존속기간이 보장됨
2. 임대차계약기간은 5년 단위로 하여야 하나? = 아닙니다. 계약기간은 자유로이 정할 수 있습니다. 다만, 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
3. 임차인이 재계약을 원할 경우 해야 할 사항은? = 임차인은 재계약을 원하면 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구(내용증명 등 발송)를 하여야 합니다. 임대인은 임차인이 임대료를 3회이상 연체, 임대인의 동의없이 건물을 전대하는 경우 등 8가지 요건에 해당되는 경우 재계약을 거부할 수 있습니다.
4. 건물주도 계약갱신을 거절할 수 있는가? = 임차인이 임대료 3회연체, 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차, 임대건물주의 동의없이 전대한 경우 등 다음 8가지 사유의 하나에 해당하는 경우에는 건물주가 계약을 거절할 수 있습니다.

① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
⑧ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

5. 이 법이 시행일 이전에 이미 계약을 한 사람은 어떻게 해야 하나? = 동법 시행령이 공포된 날(10.14일 예정)부터 임차건물소재지 관할세무서를 찾아가 사업자등록정정 신고 및 임대차계약서원본상 확정일자를 받으면 2002.11.1.부터 보호를 받습니다. 다만, 임차인의 계약갱신요구권은 2002.11.1.이후 체결된 임대차계약부터 적용됩니다.
6. 전대차계약을 체결한 전차인도 계약갱신요구권이 있는가? = 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

◇ 대항력
1. 대항력이란 무엇이며 어떤 요건을 갖추어야 하는가 ? = 대항력은 임차인이 대항요건 취득 이후에 매매 등으로 임차건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리를 말합니다. 따라서 임차인은 임대차계약기간동안은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지하여, 임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있습니다.
임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고, 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고, 임대차계약서상 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 합니다. 또한 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함시켰으므로 계약변경시 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 합니다.
2. 사업자등록을 하지 않은 임차인은 어떻게 해야 하나 ? = 현재 상가를 임차하여 사업을 하고 있으나 사업자등록을 하지 않은 임차인의 경우 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록신청을 하여야 합니다. 확정일자는 사업자등록신청과 동시에 받을 수 있습니다.
3. 이 법 시행전 사업자등록을 한 임차인이 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 하나 ? = 사업자등록정정신고를 하여야 합니다. 건물소재지가 등기부등본(또는 건축물관리대장), 사업자등록신청서, 임대차계약서상에서 일치하지 아니하는 경우 보호를 받지 못 할수도 있습니다. 따라서 임대차의 목적물이 사실과 일치하도록 하여야 하므로 차이가 나는 경우 사업자등록정정신고 등을 통하여 일치시켜야 합니다.
한편, 임차인은 임대인의 인적사항, 보증금, 차임, 임대차기간, 면적, 임대차 목적물, 건물일부 임차시 해당 도면 등이 변경되는 경우 사업자등록정정신고를 하여야 이 법의 보호를 받을 수 있습니다. 이 법 시행전 사업자등록을 한 임차인의 경우에도 부가가치세법시행령 등의 개정으로 위의 내용이 새로 사업자등록정정사항에 포함되었으므로 이를 포함한 사업자등록정정신고서를 작성하여 신고하여야 이 법의 보호를 받을 수 있습니다.
4. 임차인에게 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점은 언제부터인가 ? = 대항력은 건물의 인도(입주) 및 사업자등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 두 가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 대항력이 생깁니다. 확정일자 순위에 따른 우선변제권은 건물의 인도(입주), 사업자 등록, 확정일자라는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정됩니다.

◇ 우선변제권
1. 우선변제권이란 무엇을 말하며 어떠한 경우 발생하는가 ? = 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받는 권리를 말합니다. 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력 요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 확정일과 다른 담보물권 설정일을 비교하여 우선순위를 가리게 됩니다. 결국 이 법은 확정일자를 등기와 대등한 효력을 갖도록 한 것입니다.
2. 이 법 시행전에 금융기관등이 상가건물에 저당권을 설정했다면 우선변제권은 어떻게 되나? = 이 법 시행전에 설정한 저당권 등 우선채권이 있는 경우에는 임차인이 우선변제권을 요구할 수 없습니다.

◇ 최우선변제권
1. 최우선변제권이란 무엇인가 ? = 임차건물이 경매 또는 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면(건물을 인도받고 사업자등록 신청) 생기는 것으로 확정일자와는 상관이 없습니다.확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히 우선변제권이 생깁니다.
2. 최우선변제권의 보호 범위 및 액수는 ? = 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 보증금의 범위 및 액수는 아래와 같습니다. 최우선변제권을 주장하려면 건물에 대한 경매신청의 등기전에 대항력을 갖추어야 합니다.

3. 이 법 시행 이전에 계약체결한 자의 최우선변제권은 ? = 건물인도?사업자등록으로 대항력을 갖추면 최우선변제권이 생깁니다. 다만, 법시행일인 2002.11.1. 이전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.
4. 이 법에서 정한 소액임차인으로서 대항력만 갖추면 일정액의 우선변제를 받을 수 있는가 ? = 최우선 변제권은 상기의 요건외에 배당기일전까지 배당신청을 하여야 합니다.

상가 매입 방법

분양상가를 사는 방법은 일반경쟁입찰ㆍ내정가 공개경쟁입찰ㆍ선착순 수의계약 등 세가지로 나눌 수 있다.

1) 일반 경쟁 입찰 = 점포별로 신청자를 접수하여 당사 내정 가격이상 최고 가격 응찰자를 낙찰자로 한다. 이 경우 분양을 받으려는 사람은 세심한 주의가 필요하다. 아무 생각 없이 주변 분위기에 편승해 높은 가격으로 매입하는 경우가 있는데 이럴 때는 주변 점포의 가격이나 근처 부동산중개소 몇 군데를 들려서 사전에 대략적인 주변 시세를 파악하고 낙찰을 받았을 때의 예산을 고려 한 뒤에 응찰하는 것이 좋다. 주로 단지내 상가 분양때 이 방법을 많이 사용한다.
2) 예정가 공개 경쟁입찰 = 공급자가 각 상가별 층별 호수별로 가격을 미리 정하여 놓고 입찰하는 방법이다. 이 경우 상가 가격의 하한가를 정하여 놓았기 때문에 응찰자는 자기의 예산과 주변 점포시세를 고려하여 기준가 또는 기준가 이상을 써넣어 낙찰 받을 수 있기 때문에 일반 경쟁 입찰보다는 조금 유리한 분양방법이다. 단지내 상가나 소규모 상가 분양때 많이 하는 분양 방법이다.
3) 선착순 수의계약 = 상가 공급자가 상가의 가격을 미리 정하여 놓고 층 위치에 관계없이 먼저 계약하는 사람에게 우선 분양해 주는 분양 방법이다. 이 경우 상가 매입 당사자는 공급자가 제시하는 가격으로 계약할 수 있기때문에 상가가 마음에 들 경우 먼저 방문하여 좋은 위치의 점포를 같은 가격에 우선 분양 받을 수 있다. 대체적으로 상가 규모가 클 경우에 많이 하는 분양 방법이다.

상가종류

＊근린 상가 = 근린은 생활권에 인접해 있음을 의미한다. 건축법규상의 근린생활시설은 우리가 살고 있는 주택과 가깝고 도보로 접근할 수 있으며, 생활에 필요한 시설물을 말한다. 근린상가란 제과점, 약국, 세탁소, 미장원, 학원, 병의원 등의 우리 실생활과 거리상, 편의상 인접한 업종이 입주한 건물을 이른다. 보통 2 -5 층 규모이지만 최근 들어 상권에 따라 점점 대형화 전문화 되어가고 있다.
＊아파트단지내 상가 = 말 그대로 아파트 단지에 있는 상가이다. 다른 상가와 마찬가지로 투자때 유의할 점이 많다.아파트 단지 내 상가는 배후 단지 규모에 큰 영향을 받는다는 것을 유의해야 한다. 전문가들은 단지 규모는 1천 가구 이상, 가구당 점포면적은 0.5평 이하를, 대형 평수 단지보다는 단지 안 소비 성향이 강한 중소형 평수 단지가 유리하다고 조언하고 있다. 분양면적 대비 매장 전용면적은 일반적으로 50-60 % 로 전용면적이 넓은 상가를 선택하되 통로 등 공용 면적은 넓은 곳을 택해야 한다. 공용면적이 답답할 정도로 좁으면 고객들이 방문을 꺼릴 수 있기 때문이다. 또 인근에 대형 할인매장, 백화점유무를 확인, 의류점 등 중복 업종은 피하고 식품점과 같은 생활 밀착형을 택해야 한다. 대형 상가에서 셔틀 버스를 운행하면 단지 안 상가의 수요가 분산돼 매출이 줄어든다는 점도 고려해야 한다. 지하층은 식료품, 수퍼마켓, 1층은 약국, 제과점, 비디오 대여점, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등을 내는 게 좋다.
＊주상복합 상가 = 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 말한다. 주상복합상가는 주로 도심의 자투리땅에 많이 건축된다.주거공간 90%와 상업공간 10%의 비율로 되어 있다. 대부분 도심지나 중심지에 위치하여 교통이 편리하고 접근성은 뛰어나지만 주거공간의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있다.
＊전문 테마 상가 = 백화점이나 쇼핑몰과는 다르다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생활용품,농ㆍ수산물, 의류,전자,식당가 등의 여러 업종들로 구성되어 있으나 전문테마상가는 말 그대로 건물전체가 하나의 테마로 구성되어 있다는 것이다. 청소년 전문상가,의류상가,공구상가,전자상가 등이 그것이다. 대부분 전문상품만을 취급하므로 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교하여 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점은 있으나 일부지역에 편중되어 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다.
＊쇼핑몰 (shopping mall) = 일명 쇼핑센타로 부른다. 백화점은 운영주체가 점포의 80%이상을 직접 운영하는 방식인데 반해 쇼핑몰은 점포의 대부분을 개인 점포주에게 분양하여 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다. 쇼핑몰의 장점은 점포 각각의 점주가 따로 있어 친절면이라던가 가격 조정이 어느 정도 가능한데 반하여 일관성, 통일성이 부족하다고 할 수 있다.

상가분양 5계명

모든 상가가 다 수익성을 보장하는 것은 결코 아니다. 유동인구가 적거나 비역세권과 외곽지역은 여전히 수요자들로부터 외면받고 있는 것이 현실이다. 따라서 입지 여건과 유동인구, 임대수입, 발전 가능성 등을 철저히 따져 본 뒤 투자에 나서야 한다.

1. 상가분양-시행사의 능력을 파악하라. = 상가는 아파트와는 달리 분양보증이나 임대차보호가 되지 않기 때문에 시행사(사업주체=땅주인)가 도산할 경우 투자자가 피해를 볼 수 밖에 없다. 따라서 가장 중요한 것은 우선 시행사가 튼튼한지를 확인해야 한다.
   직접 토지 등기부등본을 떼어보고 사업부지에 대해 소유권을 시행사가 갖고 있는지, 근저당이나 가압류 등 권리관계가 깨끗한지를 확인해 봐야 한다.시행사가 관리나 마케팅에서 뒤지면 슬럼화하는 경우가 생길 수 있으므로 사업주체가 경험이 풍부한 지도 검토할 부분이다.또한 회사 인지도나 임직원들의 전력도 확인해 봐야 한다. 마케팅 능력이 있는 시행사를 골라야 상권이 조기에 활성화 될 수 있는 확률이 높기 때문이다.
   
2. 상가분양-전문상가보다는 엔터테인먼트 기능의 복합쇼핑몰이 유망하다. = 오늘날 동대문상가의 신화는 단순한 제품 판매에서 탈피해 볼거리, 먹거리, 놀거리를 제공함으로써 10∼30대에 이르기까지 다양한 계층의 고객들을 불러 모으는데 성공했기 때문이다. 단순 전문테마 상가로서는 이제 타 상가보다 우위에 설수 없다.최근에 오픈된 상가들이나 분양중인 상가들도 대부분 복합기능의 쇼핑몰 형태가 많은 것도 이 때문이다.
   
3. 상가분양-투자자보다 실수요자가 많아야 한다. = 장사할 사람중에서도 전문 상인들이 많이 모이는 곳에 투자해야 한다.전문 상인들은 그 상가가 될 것인지 안될 것인지 훤하게 꿰뚫고 있다. 상인들은 쉽게 움직이지 않는다.가령 남대문 시장 상인들이 몰려드는 테마상가라면 성공확률이 매우 높다.
   
4. 상가분양-입점시기가 빨라야 투자회수가 빠르다. = 분양에서 입점까지 보통 1년에서 길게는 2,3년까지 걸린다. 공사기간이 길면 길수록 투자회수기간도 늦춰지기 마련이고 또한 여러가지 상황변화가 있을 수 있으므로 늦어도 분양하는 해에 입점할 수 있는 상가를 선택하는 것이 좋다.
   
5. 상가분양-다리품을 많이 팔아라. = 홍보성 광고나 현장 직원들의 말만 믿지 말고 현장을 여러 차례 둘러보고 인근 부동산이나 주변 상인들의 얘기도 반드시 참고 해야 한다

1. 지역 체크
   - 사람들이 얼마나 모이며 유동인구는 얼마나 되는가?
   - 인근의 상점가나 동종업종, 대형점포 등의 영업 상태는 어떤가?
   - 상권 내의 주거상황과 소득수준, 세대수와 인구수 등은 어떤가?
   - 해당 지역의 상권이 성장기인지, 쇠퇴기인가?
2. 경쟁보완관계 체크
   - 경쟁 점포는 어디에 위치하고 있으며, 영업 상태는 어떠한가?
   - 경쟁 점포와 경쟁해서 이길 수 있는가 혹은 공존할 수 있는가?
   - 보완관계에 있는 상품올 취급하는 점포가 주변에 있는가?
3. 매출관계 체크
   - 예상 매출은 어느 정도인가, 이익을 낼 수 있겠는가?
   - 앞으로 고객수가 증가되리라고 기대할 수 있는가?
4. 점포 조건 체크
   - 점포의 폭과 넓이, 형태는 적당한가?
   - 도로에 접해 있는가?
   - 주차장은 있는가 상품의 수.배송에는 문제가 없겠는가?
   - 설비에 문제가 없는가?
5. 임대가의 체크
   - 점포의 수준 비교해서 비싸지는 않은가?
   - 준비자금과 부합하는가?
   - 관리비, 공과금 등이 높지 않은가?

▒ 기존점포 인수시 체크포인트

1. 인수하고자 하는 점포가 장래 시장성은 있는가?
2. 권리금이 주변시세와 비교해서 적당한가?
3. 주위에 너무 많은 경쟁점포가 있지는 않은가?
4. 대형점포가 들어설 가능성은 없는가?
5. 상권의 변화 가능성은 없는가?
6. 매도인이 제시하는 매출액과 수익은 믿을 만 한가?
7. 판매시설에 하자는 없는가?

▒ 우수점포의 일반적인 입지조건

1. 1O층 이상 대형건물이 5개 이상 밀집된 지역
2. 2,000세대 이상의 대규모 아파트단지나 주택단지
3. 지하철역에서 30m이내인 지역
4. 버스정류장에서 100m이내인 지역
5. 버스정류장에 정차하는 버스 노선이 5개 이상인 지역
6. 버스 종착역 반경 500m이내
7. 버스 지하철역에서 주택으로 들어오는 입구 모퉁이
8. 편도 2차선, 삼거리 이상 가로의 200m 이내인 지역
9. 동일 가로 200m 이내에 동일 업종이 없는 지역
10. 반경 500M이내에 동일업종이 3개 이상 없는 지역
11. 인구이동이 전입추세인 지역
12. 고정인구 2만명, 고정 세대 5천세대 이상인 지역
13. 기타 업종에 상응하는 시간대별 유동인구 및 주거인구가 부합한 지역 등

▒ 점포선정시기

1. 점포를 구할 때에는 해당업종이 비수기에 구해서 영업준비를 한 후 성수기로 진입하려는 회복기에 개점하는 것이 가장 현명하다.
2. 비수기에 점포를 구하는 것은 성수기를 노린다는 의미도 있지만 권리금이나 임차비용을 줄일 수도 있다는 이점도 있으므로 될 수 있으면 비수기에 점포를 구하는 것이 좋다.

▒ 조심해야 하는 점포유형

• 주인이 자주 바뀌는 점포 - 장사가 잘되는 점포는 주인이 자주 바뀌지 않으므로 주변사람에게 확인하여 해당점포의 주인이 자주 바뀌는지 조사해야한다.
• 점포임대료가 유난히 싼 점포 - 점포의 임대료가 싸면서도 매출이 높은 점포는 애당초 기대하지 않는것이 좋다. 임대시세가 낮다면 목이 안좋거나 틀림없이 이유가 있고, 별다른 이유도 없이 싸다면 더욱 신중히 결정해야 한다.
• 맞은편에 상권이 형성되지 않은 점포 - 맞은편에 점포가 형성되지 않은 지역은 대개 대중교통이 비켜가는 지점이거나 상권의 끝 지점일 경우가 많다. 맞은편에 점포가 형성되지 않았다면 사람들은 흡인하는 힘이 약해서 상권의 세력이 약하다.
• 주변에 대형 점포가 있는 점포 - 경쟁점포를 이기려면 경쟁점포보다 더 큰 규모로 더 풍부한 상품을 확보해야한다. 따라서 주변에 대형점포가 있다면 점포계약에 신중해야 한다.
• 주인이 유사 업종에 종사하고 있는 점포 - 점포를 임차해서 사업하는 사람들은 주인이 갑작스레 점포를 비워달라고 하지 않도록 주인과의 관계를 평소에 잘 다져두어야한다.
• 언덕에 있는점포 - 사람이라는 동물은 내려가는것을 좋아하는 하행성 동물이므로 쇼핑을 할때에도 편한 내리막길이거나 평지에 있는 점포를 선택하므로 언덕에 있는 점포를 피하는게 유리하다.

상권분석? 이렇게 한다.

‘수익성 = 상권분석’

상권은 크게 광역 상권과 부도심중심 상권, 지역지구 상권, 근린생활 상권으로 나눌 수 있다. 서울의 상권을 보자, 과거에는 서울 4대문 안을 중심으로 하는 지역을 도심 상권이라 하였으나 지금은 서울의 상권 중심이 4대문 안과 강남 상권으로 나누어져 있다. 이 두 가지 상권을 광역 상권이라 한다. 또한 부도심 상권은 5개 부도심을 중심으로 이루어진 곳을 말하는데 신촌, 영등포, 청량리, 잠실, 영동을 지칭하는 말이다. 여기서는 잠실과 영동상권을 광역 상권인 강남 상권으로 독립시켜 구분하겠다.

이 중에서 리노베이션과 중요한 연관관계를 가지고 있는 상권이 지구지역 상권과 근린생활 상권이다. 리노베이션에서 상권은 그 지역을 중심으로 하는 부동산의 시세와 연관이 깊기 때문이다. 또한 상권의 형성과 상권 변화를 주도하는 것이 무엇이냐를 알게되면 리노베이션 방향도 바뀌게 되기 때문이다. 예를 들어 주택을 매입하여 리노베이션할 때 주택으로서의 효용가치가 떨어진 지역의 주택을 임대하기 위해 리노베이션했을 경우 임대료가 제대로 나오겠느냐는 것이다. 그렇기 때문에 상권에 영향을 주는 것이 무엇이고 향후 상권변화에 주도적인 변수가 무엇인지를 안다면 리노베이션의 방향도 절반 이상은 정해져 있다고 볼 수 있다.

상권은 항상 고정적이지 않고 자체 및 주변 여건에 따라 수시로 변화하는 성격을 가지고 있다. 이러한 변화를 남들보다 빠르게 인식할 때 돈이 보이는 것이다. 여기서 상권을 지배하고 변화를 주는 요소는 여러 가지가 있겠지만 그 중에서 중요한 요소로 실직 교통량, 실질유동인구, 도심이나 부도심에서 외곽으로 나가는 교차사거리 중 오른쪽과 대각선 방향, 대형상업시설의 유무 등으로 요약할 수 있다.

첫째, 실질 교통량이다. = 교통량의 변화에 따라 상권의 변화도 다양하다. 지하철이 생기면 역세권 지역은 융합력이 커져서 상권이 더욱 강해진다. 크고 작은 도로의 개설과 지하철 개통 등으로 해당 지역의 유동인구에 영향을 주게 되고 주요 동선도 바뀌는 것이다. 도로가 개설되었다고 교통량이 많아졌다고 해서 늘 좋은 것만은 아니다. 고속도로를 보면 교통량이 굉장히 많은데 상권이 형성되었는가? 주변 상권에 영향을 주는 것은 실질적인 교통량이다. 퇴근시 방향의 주유소 등이 이와 관련이 깊다.

둘째, 실질 유동인구수이다. = 대단지 택지개발이나 재개발·재건축 건설에 따른 실질적인 유동인구수의 증가를 말한다. 상가 앞이 지하철역의 주요 입구라든지 버스 승하차장 앞이라든지 유동인구에 따를 상권의 변화는 막강한 위력을 가지고 있다. 일반적으로 아파트에 사는 입주민들의 소비성향이 높게 나타난다. 따라서 아파트가 얼마나 형성되어 있고 고정 유동인구수가 얼마인지는 상권을 결정하는 중요한 변수가 된다.

셋째, 교차사거리 오른쪽과 대각선 방향이다. = 우리의 경험으로 보면 사람과 좌측통행에 익숙하지 않지만 차량은 반드시 우측통행을 한다. 그러므로 대로변 오른쪽 방향은 건너편인 왼쪽 방향에 비해 월등한 상권의 영향을 받는다. 특히 도심이나 부도심으로부터 외곽으로 나가는 방향에서 만나는 사거리를 지나 오른쪽 상권은 시너지 효과를 발휘하게 되어 상권이 몰리게 되고 그 대각선 방향도 동일한 효과가 나타난다.

넷째, 대형상업시설의 유무이다. = 대형할인매장은 사람이 몰리는 곳이다. 또한 도로나 동선이 대형할인 매장 중심으로 설계된다. 특히 공급과 수요의 법칙에서 백화점 같은 대형매장은 공급력의 강화로 수요 흡인력을 확대시켜 전반적인 상권의 성장을 한층 강화시킨다. 그러므로 대형할인매장의 방향과이에 따른 도로의 위치에 따라 주변 상권도 재편되는 것이다.
이밖에도 신도시나 개발지에 미리 선점하는 건물이 상권에 영향을 끼치고, 큰 대로변의 이면도로에 상권이 생긴다는 점 등도 알아두어야 한다. 이와 같이 상권흐름의 변화방향과 이에 따른 수익성 변화가 리노베이션에서 매우 중요한 요소로 작용한다.