정보가 바로 돈이다!

정보통신의 발달로 정보의 대중화가 이루어지면서 노하우(Know-How)보다 노웨어(Know-Where)가 더 큰 경쟁력을 확보할 수 있는 요소가 되고 있다. 부동산투자 역시 많은 지식이 중요하지만, 시시때때로 바뀌는 부동산시장의 흐름과 정보의 홍수 속에서 어떻게 내게 필요한 양질의 정보를 내 것으로 만드느냐가 관건이다.

노하우란 특정 분야의 산업에 이용할 수 있는 구체적인 지식, 자료, 경험 등으로 널리 공개되지 않는 것을 말한다. 반면 노웨어는 다른 사람이 가지고 있는 노하우를 파악하고, 이를 입수하여 활용하는 기술과 능력이다. 즉, “어디 가면 필요한 정보와 기술을 구할 수 있는가?” “어디에 가면 전문가나 협력자를 만날 수 있는가?”하는 것이다.

최근 인터넷이나 각종 통신망에 들어가면 부동산 관련 정보 사이트만 해도 수백 가지가 되고, 부동산 관련 회사를 소개하는 홈페이지도 국내외 수만 개에 달한다. 과거에는 부동산정보가 독점되었다면 이제는 마음만 먹으면 얼마든지 부동산정보를 습득할 수 있다.

문제는 쏟아지는 부동산 정보 중에서 내게 필요한 정보를 취사선택하는 능력과 투자가치가 있는 부동산에 대해서 판단하는 능력이다. 그러나 이것 또한 인터넷이나 통신망에 공개된 전문 컨설팅회사나 전문가들과 수시로 접속하면서 해결할 수 있는 통로가 많다. 정보가 바로 돈이다.

부동산정보, 역발상이 필요하다

재테크에 관심이 있는 사람에게 가장 중요한 키워드는 바로 '정보'라고 할 수 있다. 정보는 생활 주체와 외부의 객체간의 사정이나 정황에 관한 보고라고 정의할 수 있다. 일상생활을 통하여 개인이 획득할 수 있는 정보의 넓이와 깊이는 제한적이어서 그 한정된 범위를 넘기위해서는 나름대로 다양한 노력을 기울여야 한다. 재테크에 성공하기 위한 첫 걸음은 바로 정확하고 신속한 정보를 통해서 일것이다.

매일 아침 조간신문을 펼치는 순간 많은 부동산 정보와 마주치게 된다. 신문전단,분양광고,해설기사 등등... 어쩌다 한번씩 신문을 대하면 특별한 문제의식없이 있는 그대로 기사를 받아들이게 되지만, 날마다 나름대로 신문별로 비교 분석해 가면서 세심하게 정독하는 사람에겐 가끔 이해하기 힘든 기사를 접하곤 한다. 취재대상이 같지만 취재하는 기자의 시각에 따라 투자를 하라는 것인지 말라는 것인지 아리송한 경우가 있을 수 있기 때문이다.

※ 돈이 되는 정보... 독이 되는 정보를 구별하라
부동산 재테크에 있어 최종적인 선택과 책임은 다름아닌 투자자에게 있다는 사실은 변함이 있을 수 없다. 하지만 투자에 따른 절대적인 정보원은 신문기사라고 할 수 있어 각 신문은 기본적인 논점은 유지하면서 특정회사의 입장을 일방적으로 대변하는 것이 아니라 정보를 있는 그대로 비교 분석할 수 있는 객관적인 판단기준을 제공해야만 독자는 더욱 신문정보를 신뢰할 것으로 판단된다. 이러한 관점에서 최근 부동산 투자자에게 이슈가 되었던 '재료'를 정리해 맹목적적으로 신문기사에 의존하지 않도록 나름대로의 역발상을 해보기로 한다.

1)서울지역 아파트시장에 거래공백이 생기고 있다?
신문기사에 따르면 부동산정보업체의 분석결과를 인용하면서 서울지역 아파트가격은 상승세를 타고 있지만 실제 거래는 줄어들고 있다고 한다. 이런 기사에 대하여 투자자는 그냥 받아들이기 보다는 본인이 직접 확인해 보는 자세가 꼭 필요하다. 방법은 아파트투자에 관심이 있는 투자자는 대개 지속적으로 관심을 가지고 지켜보는 투자지역이 있을 것으로 자주 거래하는 중개업소를 통하여 해당 지역은 어떤 원인에 의하여 어떤 결과가 보여지고 있는 지를 체크하면 된다.

한편 같은 신문이지만 불과 수일전에는 계절적인 요인을 맞이하여 본격적인 이사철 성수기로 접어들면서 실수요자들에 의해 거래가 활발해져 가격이 전반적으로 상승세를 보이고 있다고 전하고 있어 실제 거래가 잘되고 있다는 것인지 아닌지 정확히 알기 어렵다.

2)가락동 시영아파트 재건축...투자해도 되나?
그동안 말도 많고 탈도 많았던 가락 시영아파트 재건축사업이 현대건설,현대산업개발,삼성물산 건설부문을 시공사로 선정하는 조합원 총회를 마쳤다는 신문기사가 있었다. 이런 내용에 대하여 신문기사 헤드라인은 가지각색이다."가락시영아파트 재건축 급물살...가격도 상승곡선","가락시영 재건축 다시 법정비화"등 같은 내용이지만 일견 머리기사만 보면 같은 내용에 대한 기사라고 보기엔 무리가 있어보인다. 실제 기사는 객관적인 사실이 주를 이루고 있지만 투자자 입장에서는 투자를 하는 것이 좋은지,아닌지를 종잡기 어려운 것이 사실이다.

좀 더 내용을 분석해 보면 신문은 해당 기사의 객관성을 높이기 위해 시공사로 선정된 회사의 관계자 인터뷰를 통해서 조합창립총회가 아무런 문제없이 잘 마무리되어 이제 일사천리로 재건축 사업이 진행될 것으로 전하고 있다. 그러나 다른 기사에서는 가락시영아파트 재건축관련 추진위원회간 알력으로 얼마전 진행된 재건축총회에 대하여 성남지원에 '총회 부존재가처분 신청'을 한 것으로 보도하면서 재건축 사업 진행에 나름대로 진통이 있을 것으로 판단할 수 있는 근거를 제시했었다.

투자자는 어떤 기준에 따라 선택해야 하나...

각 은행의 부동산투자신탁 상품이 봇물을 이루고 있다는 신문기사가 계속되고 있다. 하반기 중 4 0 0 0억원 이상의 은행 부동산투자신탁 상품이 쏟아져 정기예금 금리에 만족하지 못하는 투자자에게 희소식이 되고 있다고한다. 아울러 기사는 말미에 은행관계자의 말을 인용하면서 신탁상품은 준비과정에 무산될 수도 있어 신탁 담당자에게 수시로 판매계획을 문의할 것과 발매 즉시 마감되므로 예약은 필수라고 전언하고 있다.

투자자 입장에서 보면 신탁상품은 다른 대체상품에 비하여 '입도선매'할 만큼의 투자매력이 있는 것으로 비쳐질 여지가 충분한 내용이다. 뒤집어 생각해보면,부동산투자신탁상품은 분명 원금 손실의 가능성이 있는 '실적배당상품'으로 상품판매로 모여진 자금은 부동산 개발사업에 투자하는 성격으로 해당 개발사업의 사업타당성 분석에 전적으로 의존하고 있는 상품인 것이다.

은행에서 판매하는 상품으로 은행이 다 알아서 투자분석을 충분히 잘 했을 것이라고 맹신하는 분위기는 지양해야 할 것이다. 정보도 정보 나름이다.같은 내용의 정보가 취재기자의 관점에 따라 다르게 표현될 수 있음을 인지하고 투자자 스스로 '돈이 되는 정보,독이 되는정보'를 취사선택할 수 있는 시스템에 대하여 진지하게 생각해 볼 일이다. 결국 최종 책임은 그 정보를 선택한 투자자에게 있기 때문이다.

정보의 취사선택에 신중을 기울여야 한다

자고 일어나면 새로운 정보가 끊임없이 쏟아지는 정보화 사회에서 필요한 지식을 제대로 파악하는 것은 쉬운 일이 아니다. 더욱이 부동산과 관련된 정보는 사실보다는 과장된 선전이 더 많기 때문에 취사선택에 더욱 신중을 기울여야 한다.

이러한 점에서 정부가 제공하는 통계자료는 부동산 시장을 예측하고, 향후의 추세를 판단하는 것에 도움이 된다. 이는 통계라는 것이 일정한 때와 장소에 있어서 일정한 집단적 현상을 그 요소나 부분의 하나하나에 대해 대량적으로 관찰하고 계량화하여 숫자로 나타낸 것이기 때문이다. 특히, 과거 일정기간 시계열 변화를 보여주는 통계는 그 자체가 흐름을 나타내는 것인 점에서 앞으로를 예측할 수 있게 한다.

현재 정부가 생산하는 각종 통계중 부동산에 관심을 가지는 사람이 유의해서 보아야 할 것은 전국민을 대상으로 실시하는 인구 및 주택총조사, 5,200가구 표본조사이지만 도시가계의 생활수준과 소비변화를 나타내는 분기별 도시가계조사, 15세 이상 전국 30,000 표본가구를 조사하는 사회통계조사 결과이다. 인구 및 주택총조사를 통해서는 가구특성과 주거수준, 주택의 질적 상태를 파악할 수 있으며, 도시가계조사를 통해서는 가계의 생활수준과 지출 등 소비행태를 알 수 있으며, 가구가 원하는 주택형태, 현주택의 상태, 주택이나 주거환경에 대한 만족과 불만족의 원인을 알 수 있다.

물론 이러한 통계자료를 보고 의사결정에 도움이 되는 전망을 할 수 있는 사람은 전문가를 제외하고는 많지 않을 것이다. 하지만 일반인이라도 통계를 보면 적어도 허황되고 잘못된 정보를 버릴 수 있는 안목은 생길 것이다. 소리의 바다에서 좋아하는 음악을 무료로 들을 수 있듯이, 정보의 바다에서도 자신에게 유용한 자료를 찾아내는 것은 우리가 할 일이다.

부동산을 보는 법

부동산은 멀리서 보고, 가까이 다가가서 보고, 안에 들어가서 보고, 마지막에는 깊숙이 파헤쳐 보아야 한다. 그리고 부동산 거래는 징검다리를 건너듯 신중해야 한다.

1. 부동산은 멀리서 보아야 한다. = 부동산을 구입하기 위해서는 가장 먼저 자신이 원하는 지역을 선택해야 한다. 지역을 선택하기 위해서는 부동산을 너무 가까이서 보아서는 안된다. 즉, 숲속에 들어가면 나무만 보이지 숲이 보이지 않는 것과 같은 이치이다. 부동산을 빠른 시간 내에 멀리서 보는 가장 좋은 방법은 각종 지도를 활용하는 방법이다. 예를 들어 주택을 구입할 경우에는 지도를 보면 회사 출퇴근 시간이 얼마나 걸릴까 알 수 있으며, 가정 주부가 시장을 가기 위해서는 얼마나 멀리 가야하나, 자녀들이 걸어서 학교에 갈 수 있을까 하는 사실들을 개략적으로 파악할 수 있다.

지도를 통해 2~3개 지역으로 압축되면 해당 지역을 방문해 한 번 돌아보는 것이 필요하다. 보통 사람의 도보생활권은 반경 600m~700m 정도이며, 학자에 따라서는 1000m까지도 도보생활권으로 보고 있는 경우도 있다. 대부분의 생활은 이 도보생활권 안에서 이루어진다. 따라서 현장을 방문한 경우에는 개략적으로 반경 600m~700m 정도의 거리를 돌아보는 것이 좋다.

2. 부동산을 가까이서 보아야 한다. = 부동산을 선택할 때는 해당 부동산의 앞에서 면밀히 관찰해야 한다. 아무리 시장이나 은행 등 주거 편의시설이 잘 갖추어진 지역이라고 해도 구입하려는 주택이 해당 지역의 외곽에 위치해 있으면 생활에 불편을 느끼게 되며, 부동산 투자 대상으로서도 좋지 않다. 따라서 부동산을 방문해 보아야 하며, 방문 과정에서 주요 시설과의 거리 등을 확인해야 한다. 구입 대상 부동산을 방문했을 때는 부동산에 인접한 지역의 환경을 면밀히 살펴봐야 한다. 예를 들어 주택의 바로 뒤에 허술한 축대가 있는 집은 잘 팔리지 않으며, 주택 바로 옆에 공원이 있으면 쾌적한 환경 때문에 집이 잘 팔릴 수 있다.

또한 골목 끝에 있는 집은 재해 발생시 대피가 어려워 제 값을 받지 못하는 경우도 있으며, 대로변에 있는 주택은 자동차 매연과 소음 때문에 주택으로서 제 역할을 못하는 경우가 많다. 반드시 두세 개 이상 비교해 보아야 한다. 부동산은 위치와 면적 등을 감안할 때 똑같은 부동산은 없다는 것이 부동산학자들의 공통된 주장이다.(개별성의 특성) 개별성의 특성 때문에 부동산의 가격 역시 절대적인 기분이 있을 수 없다. 따라서 부동산을 구입할 경우에0는 반드시 유사한 부동산 2~3개 이상을 비교 평가해 보아야 구입하는 부동산의 가격이나 용도가 적정한 지 판단할 수 있다.

3. 부동산은 안에서 보야야 한다. = 겉에서 보기에 아무리 좋은 주택도 실제 안으로 들어가 보면 부실한 경우를 많이 볼 수 있다. 반면에 겉은 별 볼일 없는데도 내부는 생활에 편리하게 잘 꾸며진 경우도 있다. 따라서 주택은 물론이고 모든 부동산은 반드시 해당 부동산의 내부를 면밀하게 검토해야 한다. 부동산을 구입하는 사람 중에는 남의 집이나 사무실에 오랫동안 머무르는 것이 미안해 대충 확인해 중요한 부분은 보지 못하는 경우가 있다. 만약 부동산 중 중요부분이 잘못된 것을 확인하지 못하고 구입해 자신이 직접 수리를 할 경우에는 수십 만원에서 수백 만원의 비용이 들어갈 수 있으므로 실례를 무릅쓰고라도 확인할 수 있는 것은 하나도 빠짐없이 확인해야 한다.

부동산을 점검할 때 반드시 보아야 할 부분은 건물의 기둥과 같은 주요구조체에 균열이 있는지 여부와 지하실에 물이 새는지, 천장이나 외벽에 물이 새는지 여부이다. 만약 이들 세 가지 중에 하나라도 문제가 있을 경우 때에 따라서는 수리가 불가능하거나 수리가 가능하더라도 큰 공사를 해야 하는 문제가 발생될 수 있다. 다음으로 중요한 것은 냉난방 시설과 급수시설(수도), 배수시설(하수도), 2층 이상 건물의 경우 부엌과 화장실의 누수, 그리고 건물의 외관이다. 이들 부분이 잘 못되어 보수를 할 경우 때에 따라서는 상당한 비용이 소요되기 때문이다.

토지의 경우에는 직접 자신의 발로 밟아보야야 한다. 이는 해당 토지의 지반이 튼튼한지 여부나 습기가 많은지 여부, 바위가 많은 비역이어서 건축비용이 많이 들어가는지 여부 등을 확인해야 하기 때문이다.

4. 부동산은 깊숙이 파헤쳐 보아야 한다. = 아무리 지역이 좋고 건물이 튼튼한 부동산을 구입하더라도 구입한 후 불완전한 소유권을 넘겨받는다면 자신의 전재산을 손해볼 수 있다. 따라서 부동산의 권리관계는 완벽하게 분석해야 하며, 중개업자나 주변의 다른 사람의 말만 믿고 구입할 경우 큰손해를 볼 수 있다.

부동산의 권리관계를 확인하기 위해서는 등기부등본을 자기가 직접 발급받아 확인해 보아야 한다. (위조의 우려가 있을 수 있으므로) 또한 부동산의 적정한 이용용도를 알아보기 위해서는 관할 구.시.군청 민원실을 방문해 토지이용계획확인서를 발급 받아 해당 부동산이 이용제한사항과 도시계획시설 등에 포함되어 수용되지 않을 것인지 여부 등을 면밀하게 검토해 보아야 한다.

토지와 인접 토지와의 경계나 면적, 지목 등도 부동산의 가격이나 이용용도를 결정하는 중요한 사항이므로 구.시.군청 민원실에서 토지대장가 지적도(임야의 경우는 임야대장과 임야도)를 발급 받아 확인해야 하며, 건물의 구조나 건축 년도를 알아보기 위해서는 구.시.군청 민원실에서 건축물관리대장을 발급 받아 확인해야 한다.

5. 부동산은 두들겨 보아야 한다. \ 옛날 속담에 돌다리도 두들겨 보고 건너하고 했다. 부동산 거래는 반드시 속담 그대로 반복되는 세밀한 접겁이 필요하다. 매도자의 경우는 어떻게 해서라도 비싼 값에 팔아야 하므로 설명에 과장이 포함된다고 보고 매도자의 말을 반드시 확인하고 넘어가야 할 뿐만 아니라 주변의 제3자의 무책임한 말도 꼭 확인하고 넘어가야 한다.

수천 만원 또는 수억원 이상이 되는 부동산을 잘 못 거래할 경우 조그마한 하자도 수백 만원의 손실을 입힐 수 있다는 점을 감안한다면, 아무런 책임이 없는 제3자의 말이라도 반드시 확인하는 자세가 필요하다. 또한 겉으로 보기에는 대수롭지 않은 문제도 실제 문제가 커지다 보면 매수자에게 큰 손실을 가져다 줄 수 있으므로 부동산을 구입할 때는 보이는 것 하나라도 다시 점검해야 한다.